ישראל הגיעה היום למצב שאין בה איפה לגור. אין כמעט דירות ובתים חדשים
למכירה ויש מחסור גם בדירות להשכרה. המחירים - לקניה והשכרה - עולים בחדות
ביחס לעליה בשכר ובמחירי מוצרים אחרים. אמנם נכון ש"אלהים לא בורא קרקעות
חדשות". עדיין, לדעתי אפשר לפתור את בעיית הנדל"ן בישראל.
מכיוון שהפתרון שאני מציע הוא הפרטה מרחיקת לכת, ומכיוון שקיימת בישראל
בעית בטחון קלילה, אדרש תחילה אליה.
הבעיה, בתמצית, היא כזו:
נניח שהמדינה מתירה בניה למגורים בשטחים נרחבים מאוד ומציעה את כל השטחים האלה
למכירה לכל המרבה במחיר. מה בדיוק נעשה אם כל האדמות האלה יירכשו על-ידי
שייחים סעודים?
התשובה המיידית והפשוטה היא שהקרקעות לא יינתנו לכל המרבה במחיר על פני
כדור הארץ, אלא לאזרחים ישראליים שומרי חוק, שמשלמים מיסים והולכים לצבא.
נכון, שהמשעות היא שיימכרו קרקעות כמעט אך ורק ליהודים. אבל זה יקרה משום שאפשר להבדיל בין האוכלוסיה היהודית לערבית בישראל בדיוק לפי הפרמטרים
האלה: שמירת חוק ותשלום מיסים. זו תמצית הבעיה הלאומית של ישראל: יש
כאן יש לנו אוכלוסיה שלמה שחיה ליד המדינה, ולא כחלק ממנה. אז הם לא ייהנו מהרפורמה המוצעת כאן. לא נורא.
(לחובבי שונאי ישראל: השיטה שאני מציע כאן ייושמה בהצלחה ביישוב רהט, בקרב אוכלוסיה שרצו להעביר לתוך הישוב בידיעה שאין בנק שייתן להם משכנתא.)
נקסט.
עיקר הבעיה בנדל"ן, כפי שאני מבין אותה, היא שדירה/בית הם מוצרים יקרים
ושלוקח זמן רב לייצר אותם (כשנתיים מהיום שהקרקע ניתנת לבונה כשהיא במצבה
הטבעי). כשחברת בניה הולכת לממשלה וקונה אדמה, היא צריכה לממן את הבניה
במשך שנתיים, בלי שהיא יודעת מה יהיו המחירים בשוק בעוד שנתיים ובלי שהיא
יודעת מה יהיה מצבו הכספי של הקונה שלה בעוד שנתיים. גם הקונה מצידו חשוף
כמובן לכך שאין לו מושג האם חברת הבניה תצליח לבנות בזמן, או בכלל.
בעצמי קניתי פעם דירה שהמוכר היה צריך לתת לי ערבות בנקאית בכל פעם שהוא
קיבל ממני כסף. זהו מנגנון שאמנם שומר היטב על הקונה, אבל לא כל חברות
הבניה מסוגלות לעמוד בו. כדי לעקוף את המנגנון הזה, ולהצליח לבנות גם בלי
שהקונה ישלם להן מראש, החברות האלה מעלות את מחירי הדירות/בתים שהן
בונות, או, חמור מכך, לא בונות כלל והולכות לחפש את מזלן במזרח אירופה.
מי שרוצה לקנות דירה בעי,ר שמחייבת בניה לגובה - משהו שרק חברת בניה
מסוגלת לעשות - אין לו ברירה אלא להשלים עם המצב.
אבל, יש בארץ לא מעט אדמה שמיועדת לבניה פרטית. כל הקיבוצים והמושבים
בארץ קיבלו אישור להכפיל את גודלם, כלומר להוסיף מגרשים לבניה פרטית כמספר
יחידות הדיור שכבר קיימות. לכאורה, הבעיות המזומנות לקונה פשוטות יותר:
קל וזול - יחסית - להכין מגרש לבניה (מה שנקרא: לפתח אותו) וכל שנותר
לקונה זה לקנות אותו, לקבוע תקציב לבניה, לבנות ולהקל מעט על מצוקת הדיור
בישראל.
אלא שגם כאן יש בעיה: הפרויקט הזה הולך נורא לאט.
מחיר פיתוח של מגרש הוא כעשירית ממחיר הבית כולו. עוד כעשירית וחצי הן תשלום מזומן למדינה מיד בסיום הפיתוח והתחלת העבודות על הבית.
כך, המדינה ממסה ב-100-150% את מחיר המגרש. מגרש שעולה לקונה חצי מיליון
שקל, עולה בפועל רק 200 אלף שקלים. בנוסף, מתוך 200 אלף השקלים, המוכר
(קיבוץ/מושב) משלם מס נוסף (מס שבח). כך, מתוך חצי מיליון שקל ששילם
הקונה, 100 אלף הולכים למוכר והשאר - למדינה.
הקונה - מעדיף לקנות מגרש שכבר הסתיים הפיתוח שלו. המוכר - לא רוצה לממן את
כל המס הזה בעצמו. כך, פרויקטים נתקעים. קיבוצים ומושבים שיש להם אישור
לבנות שכונות מגורים חדשות על שיטחם, לא עושים את זה כי זה יקר להם מדי.
אני מציע לבטל את שני המיסים האלה.
המוכר והקונה יפגשו באמצע. הבתים יוזלו קצת, וחשוב מכך, הבניה תואץ. יהיו
יותר בתים ויותר מהר.
המחירים שנתתי נכונים לאיזורים בארץ שנמצאים במרחק שמאפשר נסיעה יומיומית
לתל אביב. ככל שמתרחקים, המחירים יורדים. אלא שגם בפריפריה לא בונים
מספיק ומספיק מהר.
יוסי שריד הציע כבר בתקופת ממשלת אוסלו להגדיל את שטח
המגרשים המוצעים בנגב: הוא הציע למכור מגרשים של חמישה דונם.
הרעיון הוא שגודל המגרש יפצה על המרחק מהמרכז: אתה אמנם נוסע יותר זמן לעבודה, אבל
יש לך וואחד שטח. מה גם, שמאז ההצעה שלו הרכבת השתפרה מאוד ויש את כביש שש.
אני מציע למכור אלף מגרשים כאלה ליד אחד המחלפים הדרומיים של כביש שש
להוסיף תחנת רכבת, ולבדוק איך הביקוש.
הלאה: לגבי דירות באיזור המרכז. אין מה לעשות ומי שרוצה לגור קרוב למרכז
צריך לגור בבניין שהוא לא מסוגל לבנות בעצמו וצריך לחכות שהקבלן יגמור
למכור את כולו לפני שהוא מתחיל לבנות. מה שאפשר לעשות זה להקל על הקבלן
גם כאן, ולפטור אותו ממיסים על הקרקע והפיתוח שלה, ואולי אף ממס הכנסה.
המדינה לא תרויח ממנו, אבל לפחות יהיה לאזרחים שלה איפה לגור.
אין לי ציטוט לחישוב שראיתי פעם, אבל פטור כזה ממס יוזיל את הדירות ביותר
מחמישים אחוז. מדובר ברפורמה אמיתית ומאוד משמעותית.
אפשר לחייב בחקיקה - ואני ממש לא בעד שהממשלה תעשה מה שאזרחים פרטיים
יכולים לעשות - שמושב שמוכר שטח לבניה יחוייב להקים שמורת טבע בשטח באותו
הגודל. הוא לא צריך להתחיל לייבא ג'מוסים או מה שלא היה כאן לפני שהגענו
(שלטון ממלוכי?). רק שיסגור אותו ושלא יעביר שם כבישים, מים וחשמל.
כשכל המושבים והקיבוצים ימצו את הפוטנציאל שלהם, אפשר יהיה ללמוד
מהניסיון שיצטבר ולראות מה עושים הלאה, עם השטח שנותר.
למשל, הפרטה זריזה של שוק המים להתפלה, והופ, יש פה שיעור ייעור כמו ביפן
(74%, קראתי לא מזמן).
בבלוג זה
בכל הבלוגים
