קו ישר

מחירי הדירות באזורי ביקוש מטפסים מסיבה אחת בלבד: הביקוש אינו פוגש היצע מתאים של דירות. היצע הדירות המוגבל אינו אסון טבע, אלא נובע אך ורק ממעורבות היתר של המדינה בשוק המקרקעין. ענף הדיור והבניה שקוע עד צואר בבוץ הפיקוח והרגולציה הממשלתית. אין ענף דומה בישראל בהיקף הבחישה הפוליטית - והכול כמובן בסיסמאות של "טובת האזרח". 93% מהקרקעות בישראל בבעלות הממסד הפוליטי ("המדינה") ואינן נתונות למסחר החופשי. תחום הבנייה והקרקע הנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין, חוקים ותקנות "מסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה. הענף עתיר מיסים מכל הסוגים.

הנזק הגדול מכול נגרם על ידי תוכניות-בניין-עיר (תב"ע): ערב רב של תוכניות וטלאים שהודבקו לאורך עשרות שנים שמבוססים כמעט כולן על מגבלות שרירותיות שקשה להצדיקן הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 6 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור לגור בדירת חדר של 15 מ"ר? האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? יש תחליף לתב"ע ולמעורבות החונקת של הממסד בענף הבנייה.

התחליף האופטימאלי מפורט באריכות בפרק בנייה וקרקעות באתר קו ישר ולכן לא נרחיב כאן. אך צריך לדרוש מספר צעדים מיידיים "מעשיים": ביטול כל מגבלות הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל. השמים יהיו הגבול. החלטה על תוספת קומות לבניין קיים או על "פינוי בינוי" תדרוש רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין (כיום נדרשת למעשה הסכמה פה אחד). ביטול כל המגבלות על שטח מינימאלי או מקסימאלי של דירה, מספר המרפסות ושטחן, מספר החניות לכל דירה, גובה תקרה ועוד מספר מגבלות שמעכבות היתרי בנייה לחודשים רבים. העירייה גם לא תתערב בתמהיל בין דירות למשרדים בבנייה חדשה. מותר יהיה לבנות דירות באזור משרדים או באזור תעשייה אם היזם חושב שימצאו קונים. הסרת המגבלות תיצור היצע כמעט בלתי מוגבל של דירות באזורי ביקוש. מוגבל רק על ידי עלות הבניה לגובה (שמתייקרת).

קיימים כ- 870 יישובים כפריים (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב. תוסר מיידית המגבלה על התרחבות היישובים הכפריים. מי שרוצה לבנות - שיבנה ושיממן גם את מלוא עלות התשתיות הנוספות (החל מכבישי גישה ועד לקווי חשמל וביוב). בנוסף, יש לבטל מייד את מס השבח ואת היטלי ההשבחה. אין כל בעיה טכנית להרחיב כל יישוב ב- 1,000 בתים או דירות. כך נקבל היצע פוטנציאלי מיידי של מיליוני דירות!

הצעירים המודאגים ממחירי ההשכרה הגבוהים בתל אביב נקראים להמשיך במלחמתם ביוקר הדיור, אבל לשנות את הכיוון: לאמץ תוכנית של צמצום הרגולציה. רק כך יגדל היצע הדירות. אני מהמר שמחיר דירת 4 חדרים בצפון תל אביב לא יעלה על 140,000 דולר במונחים נוכחיים וכך גם שכר הדירה. יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, או שרוצה לשפר את מגוריו, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שיכול היה להישאר בכיסנו.

ניתוח מלא של שוק הבניה והקרקעות בישראל כולל ריסוק של עשרות מיתוסים והחלופה המוצעת, באתר:

קו ישר – למה (כמעט) הכול עקום ואיך אפשר אחרת