קו ישר
איך נהיה למדינה העשירה בעולם? המכשול: אופי המשטר הכלכלי-פוליטי ותפיסת העולם הסוציאליסטית, סקטור ציבורי ופוליטי ענק, פעילויות מיותרות ומימון מאות אלפי "אוכלי חינם". הבלוג ידון במבנה חלופי למדינת ישראל: כלכלה חופשית ופרטית. הדרך היחידה לשגשוג. |
| 12/2007
הצעת חוק: כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור בתל אביב (חלק א)
חברי הכנסת רענן כהן ויואל חסון התברגו אל יוזמה של צעירים תמימים שדורשים פיתרון מהיר למצוקת הדיור בתל אביב. קיים פיתרון, אך הוא בכיוון ההפוך למוצע על ידי חברי הכנסת. על פי החוק המוצע, תפוקח עליית מחירים לדיירים קיימים ותוגבל העלאת שכר הדירה בעת חידוש חוזה. יוטלו הגבלות על סיום תקופת השכירות, כך שהוצאת הדייר מדירה תחויב בתנאים מיוחדים שייקבעו בחוק. בנוסף, על פיה ההצעה, יוקם גוף ממשלתי, שיוענקו לו סמכויות אכיפה, והוא יפקח על יישום החוק ועל מדיניות השכרת הדירות כפי שתקבע בחוק החדש. הסיוע העיקרי מכוון לצעירים בתל אביב (בה שכר הדירה הגבוה ביותר) למרות שהחוק ינוסח באופן כללי. חברי הכנסת כמובן לא שוכחים להזכיר כי חוקים דומים קיימים ב"נאורות שבמדינות אירופה".
כמעט בכל מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת. המחירים בערים הגדולות טיפסו לשמים וללא תשלום שחור "מתחת לשולחן" לבעל הדירה קשה למצוא דיור סביר. משלם המיסים נאלץ לממן את משכורתיהם של אלפי אוכלי חינם בוועדות שמחליטות מי ראוי לדיור ומה יהיה שכר הדירה. שום בעיה לא נפתרת על ידי רגולציה - נוצרו בעיות חמורות יותר. בשבדיה צריך להירשם בתור למגורים בשכירות ויש רשימת המתנה של 12 שנים! מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת. החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". אתם שוכרים דירה מהשוכר המקורי, לא מבעל הבית... הכול שחור, הכול מושחת. יזמים נרתעים מלהשקיע בבניית דירות להשכרה ואז הממשלה נאלצת שוב להתערב ולבנות דירות להשכרה על חשבון העלאת המיסים לכלל האוכלוסייה. דירות ממשלתיות גם נראות כך... אבל גם להן תור ארוך לאכלוס.
בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", מערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה קטנה עומד על שנתיים וחצי. באמסטרדם זמן המתנה ארוך יותר ושכר הדירה מהיקרים באירופה. הועדות קובעות את הזכאות לדיור ולמענקים (יש קריטריונים וניירת מורכבת...). פרוטקציה, שוחד ושחיתות הן חלק בלתי נפרד מהסיפור. הדרך היחידה לדיור מהיר היא באמצעות עבירה על החוק.
בדרום אירופה, בספרד ומלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים שעומדות ריקות למרות שתעריפי השכירות בשמים. כלכלנים קוראים לתופעה: "הפרדוקס הים תיכוני". שום "פרדוקס" - בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו. התסבוכת בספרד מרקיעה שחקים וחקיקה חדשה נועדה "לעודד" בעלי דירות ריקות להשכיר את דירתם... הממשלה משלמת מענק עד 6,000 אירו לבעלים, אם יואיל להשכיר את הדירה לפחות ל-5 שנים. בשנת 2005 הוקמה גם רשות ממשלתית שתפקידה "לגשר" בין בעלי דירות ריקות לבין דיירים (Sociedad publica de alquiler) - פעילותה לא ברורה אבל שפע פקידים מתפרנסים שם... בגלל שהברדק המשיך לחגוג, הוקמה גם קרן לאומית לאבטחת השכירות. הקרן ערבה להתחייבויות הדיירים כלפי בעל הנכס שזוכה לקבל שכר דירה אפילו אם הדייר מפסיק לשלם. הבעיה שהקרן גובה עמלה "צנועה" בשיעור של 20% משכר הדירה כדי לממן את הוצאותיה. הבעיה הגדולה יותר: הסיכון העסקי של בעל הדירה מועבר אל כלל אזרחי ספרד... ממשלת ספרד טוענת שיש לתת זמן לקרן להוכיח עצמה...
את השוק אי אפשר לרמות, גם לא באמצעות חוקים. הגבלת שכר הדירה בישראל תיצור מייד ערך כלכלי לדייר עם חוזה ותיק ששכר הדירה בו נשחק, הקושי בפינוי דייר ייצור מנגנון של "דמי פינוי" - אתה רוצה דירה? שלם לדייר הוותיק "דמי פינוי" מתחת לשולחן. כך למעשה יעלה שכר הדירה מעבר למחיר שהשוק היה קובע ללא החוק החדש. מי ירוויח? בעיקר דיירים תל אביבים ותיקים שישלשלו את "דמי הפינוי" לכיסם. יזמים יפסיקו להשקיע במגורים, מספר הדירות הפנויות יקטן עוד יותר ומחירן ירקיע. שכר הדירה "הרשמי" אמנם ירד, אך שכר הדירה בפועל שכולל "דמי פינוי", ותשלומים שחורים אחרים יהיה בשמים. איך ינהג בעל דירה בעת השכרה מחדש כאשר הוא חושש שהדייר החדש ישהה בדירתו שנים רבות ושכר הדירה יישחק? אין לו ברירה - הוא יאלץ לדרוש שכר דירה התחלתי גבוה יותר כדי לפצות על השחיקה העתידית הצפויה. איזה דייר יעדיפו בעלי הדירות? הואיל וההכנסה הגבוהה תהיה בשנים הראשונות לשכירות (ואחר כך תישחק), תהיה העדפה לדיירים שכנראה יעזבו מוקדם. יעדיפו להשקיע בדירות קטנות שברור שאם הדייר יתחתן הוא יאלץ לעזוב. מי ישתגע להכניס משפחה עם ילדים כדיירים? הרי הם עלולים להתנחל לשנים רבות. ככל ששהיית הדייר תתמשך יגדל התמריץ לבעלים להזניח את הנכס כדי "לעודד" את הדייר לעזוב ולהחליפו בדייר חדש בשכר דירה מעודכן. גם שיקולי הדיירים יתעוותו: ככל שהמגורים יתמשכו שכר הדירה הריאלי ירד. דייר יחשוב פעמיים אם לעבור למקום עבודה חדש ומרוחק כי הוא עלול להפסיד את אלמנט הסבסוד כדייר ותיק. הוא כמובן יכול להחליט להיות "עבריין" ולהשכיר את החוזה שלו לדייר משנה בשכר דירה גבוה. העלויות יצמחו גם כתוצאה מ"שכר דירה עקיף", אותו ישלמו כל תושבי המדינה בצורת מיסים למימון מאות מפקחים, פקידים, מנהלים והיועצים של אותה "רשות פיקוח" מוצעת. יצמחו גם "רשויות פיקוח מקומיות" אין ספק שיקומו גם "ועדות חריגים" כדי לאשר העלאות שכר דירה במקרים חריגים "מוצדקים" - תעשיית הרישיונות והמאכערים תפרח. מהעסק ירוויחו גם מאות עורכי דין שיתעסקו עם ה"עבריינים" החדשים. התור בבתי המשפט יתארך.
הסכנה החמורה ביותר בחקיקה מסוג זה היא שקשה אחר כך להחזיר את הגלגל אחורה. מספר הדיירים תמיד יגדל בהרבה ממספר בעלי הבתים ולכן הלובי הפוליטי שלהם יהיה חזק יותר; מה עוד שנוצרות אלפי משרות של פקידים שמרוויחים ומתפרנסים מהבלגן, גם הם ילחמו בכל שינוי.חלב שנשפך.
איך בכל זאת פותרים את הבעיה, ראה בפוסט הבא למטה (מייד לאחר כתבה זו).
קרא כתבה ש"לא תאומן": ג'ונגל הדירות להשכרה ב"מדינות אירופה הנאורות"
קרא בלוג של צעיר אנגלי (מתורגם לעברית): איך שוכרים דירה בשבדיה – ייעוץ מהתנסות אישית
ניתוח מלא של שוק הבניה והקרקעות בישראל כולל ריסוק של עשרות מיתוסים באתר: קו ישר – למה (כמעט) הכול עקום ואיך אפשר אחרת
| |
| |
בבלוג זה
בכל הבלוגים
