| 12/2007
למה הדירות בתל אביב יקרות? ואיך אפשר אחרת
שאלה פשוטה לכאורה. התשובה המלומדת טוענת שהביקוש גבוה ואין די דירות. אבל, למה בעצם היצע הדירות מוגבל? ההסבר השגרתי: מחסור בקרקעות, מגבלות תב"ע (תוכניות בניין עיר), חובת שמירה על קרקע חקלאית, הליכי אישור ארוכים בועדות, המיסוי הגבוה.
נניח שבאורח פלא מבטלים כמעט את כל המגבלות, הכול מותר. מבוטלות המגבלות לפי שימושים: חקלאות, מגורים, מסחר, תעשייה ועוד. מותר לבנות על קרקע חקלאית, מותר להסב חדרי מלון לדירות או למשרדים ולהיפך, מותר להכשיר דירות בבניין משרדים. מותר לבנות משרד, חניון, קניון או מפעל בכל מקום שכדאי. מבטלים את רוב חוקי התכנון והבנייה הקיימים ואת כל התב"ע המתייחסות לרכוש פרטי, כלומר: אין מגבלה של "אחוזי בנייה" - כל בעל קרקע רשאי לבנות לגובה שיחפוץ, להחליט על גובה התקרה, מספר המרפסות, כמה חניות להכשיר, אם בכלל. היזם יחליט על מספר החדרים ושטח הדירה וכו'. העירייה מפסיקה להתערב. בנוסף, המדינה מוכרת במכירות פומביות פתוחות וגלויות כמעט את כל הקרקעות שברשותה (93% מהקרקעות בישראל) למעט שמורות טבע, שטחים שמיועדים לכבישים ולתשתיות, שטחי אימונים לצבא וכדומה. מבטלים את המיסים הייחודיים: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד.
המגבלות המעטות שייוותרו, יהיו לדוגמה: רכישת קרקע על ידי גורם עוין למדינה תאפשר את הלאמתה. אסור יהיה ליצור מטרד אקטיבי שיפריע לשכן - כלומר, רעש, עשן, ריח וכדומה שפולשים לתחום השכן. אסורה כמובן פגיעה בזכות הקניין של הזולת (גם אם ה"זולת" זה רכוש ציבורי): פלישה למגרש שכן או למדרכה, זיהום רכוש ציבורי. בנייה תחויב לעמוד בתקני בטיחות.
בבוקר שלמחרת יסתבר שהיצע הקרקעות לבנייה, כולל על גגות בניינים, הוא אינסופי. ממש. אם אפשר להוסיף קומות הרי שהשמים הם הגבול. הגבול המעשי הוא מחיר הבנייה לגובה: הבנייה מתייקרת ככל שבונים גבוה. בתנאים אלה, מחיר דירה יתקרב לעלות בניית קומה נוספת בבניין. כאשר קיים היצע חופשי וזמין לבניית מיליוני דירות ומשרדים ייתכן שמחיר דירת 4 חדרים בתל אביב יפחת מ-130,000 דולר ומחירה של דירת סטודיו יהיה כ- 25,000 דולר. כך גם שכר הדירה. המספרים להמחשה.
המסקנה: יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שנזרק.
אם השתכנעתם עד כאן, נותרה רק שאלה אחת: האם החוקים המגבילים הכרחיים ובהעדרם נקבל ג'ונגל? כאוס?
אנחנו כבר נמצאים בג'ונגל סבוך של שחיתות, כיעור, יוקר מרקיע. אלפים מועסקים ב"פרנסות אוויר" מיותרות שנובעות מהרגולציה הכבדה: פקידים שדנים איך לאסור בניה או כיצד להתירה למרות החוקים; ארכיטקטים שמתבזבזים בשתדלנות מול פקידים, רבבות תיקים משפטיים מיותרים, תעסוקת סרק לעורכי דין ושופטים; יועצים ומאכערים שעוזרים לבנות או לבטל גזירה; בזבוז זמן וכסף בניסיונות "להסתדר" עם מס שבח והיטל השבחה. ומעל לכול - שחיתות המונית - החל מהאזרח שסגר מרפסת ועד לראש עיר שאישר "הטבות" למקורבים.
ומה התוצאה לאחר כ-80 שנה של פיקוח ותכנון מרכזי הדוקים? - כישלון חרוץ. תל אביב תוכננה לפרטיה והתוצאה נראית – אחת מהערים המכוערות במערב... כך גם שכנותיה. הכיעור המדכא והאיכות המתפוררת נוצרו במשך עשרות שנים של תכנון ופיקוח מרכזי הדוק של מהנדסי העיר השונים, קודמיהם ויורשיהם... המציאות מוכיחה שגודל המשימה חורג מהיכולת של גוף ממשלתי. ומה עם ה"יעדים הלאומיים" הותיקים? כמעט כולם כישלון חרוץ: "פיזור אוכלוסייה", הפרחת הנגב, "יהוד הגליל", עיירות הפיתוח, הגנה על "החקלאות היהודית", מניעת פלישת ערבים ובדויים לקרקעות מדינה (וגם יהודים).
מה מקור הכישלון? ודאי שלא העדר חוקים, תכנון או פיקוח, וגם לא "העדר אכיפה" (לרוב הביצוע תואם לתכנון)... אם כך מה קורה? הבעיה בהגבלת חופש הפרט לבנות ולסחור במקרקעין על ידי עודף פיקוח ומעורבות יתר של השלטון. "המחסור" בדירות נובע מאותה סיבה שברוסיה הקומוניסטית היה תמיד "מחסור" בתוצרת חקלאית – שם עסקה המדינה גם בתכנון וגידול תפוחי אדמה. הג'ונגל כאן ועכשיו.
איך עושים "סדר"?
המחסור בתפוחי אדמה ברוסיה נגמר עם נפילת הקומוניזם. המחסור בקרקעות "זמינות" בישראל יסתיים עם הפרטת קרקעות המוחזקות בידי הפוליטיקאים והעברת התכנון מהממסד אל היזמים והצרכנים. קיימת אמונה מוטעית שתכנון באמצעות כוחות השוק הוא מתכון לכאוס –ברדק, איש הישר בעיניו יעשה. רבים מאמינים ש"כוחות השוק" ו"סדר" הם מושגים מנוגדים. הטענה מתעלמת מיכולת השוק ליצור מנגנוני הגנה חליפיים...
המשך קריאה.....
| |
| |
בבלוג זה
בכל הבלוגים
