קו ישר

פוליטיקאים ישראלים מסתמכים בהצעותיהם להגברת הרגולציה על שוק הדיור להשכרה על  "מדינות אירופה הנאורות". רוב מדינות אירופה מתדרדרות בתחומים רבים מזה מספר עשורים. לא מדובר רק בהאטה בקצב הצמיחה הריאלי לנפש, אלא גם בפגיעה בחירויות הפרט, הגבלות על חופש העיסוק וזכות הקניין. כתוצאה, פורחת ברובן אבטלה, כלכלה שחורה ושחיתות שהפכה לנורמה. כן, ב"אירופה הנאורה".

שוק הדיור להשכרה בשבדיה

שוק הדיור להשכרה בשבדיה כפוף לחוקי השכרה קפדניים. הרגולציה והפיקוח הממשלתי יורדים לפרטי פרטים. חוקי ההשכרה בשבדיה נחקקו במלחמת העולם השנייה "באופן זמני" במטרה "לעשות סדר" בכוחות השוק "הפרועים" להגנת השוכרים מפני "שרירות ליבם" של בעלי הבתים. השבדים ביטלו למעשה את מנגנון תמחור שכר הדירה על ידי השוק החופשי ובמקביל נאלצו גם להקשות על פינוי הדייר. מעורבות הממשלה הקטינה את כדאיות ההשקעה בדיור להשכרה ולכן התמעטו ההשקעות הפרטיות. כבר בשנות ה-50 הוקמה בכל עיר חברת דיור עירונית (שלא למטרות רווח) שבנתה דירות להשכרה בכספי משלם המיסים. כמחצית מהדירות להשכרה בערים הם בבעלות ציבורית (יש ערים ש- 75% מהדירות הן בבעלות החברה העירונית). המחשבה הייתה שהדיור הציבורי להשכרה ימתן את "תאוות הבצע" של בעלי הדירות.

מצוקת הדיור להשכרה בשבדיה קיימת כבר מאז תחילת שנות ה-50. כלומר, בערך מהתקופה בה נרתמה הממשלה "לפתור את הבעיה"... בשנת 1961 הוכרזה תוכנית "מיליון הדירות" החדשות שייבנו על ידי הממשלה ויועמדו להשכרה. הדירות החדשות נבנו כמובן בפריפריה, אך הדיירים התעקשו דווקא לגור במרכזי הערים הגדולות והלחץ על המחירים גבר. מאז, נושא הדיור להשכרה אינו יורד מסדר היום בפרלמנט ובתקשורת השבדית... הצעות חוק חדשות, ועדות, דיונים ומחקרים באקדמיה.

בתחילת שנות השבעים הועתק מודל המו"מ הקיבוצי משוק העבודה אל שוק הדיור להשכרה: שכר הדירה ה"חוקי" נקבע מידי שנה במשא ומתן בין חברת הדיור הציבורית לבין ה"איגוד המקצועי" המקומי של הדיירים ("ועד העובדים" של הדיירים) – דומה למו"מ הקיבוצי בישראל. החוק נועד להבטיח ששכר הדירה ייקבע בדרך חברתית אחראית ("socially responsible way") . כמובן שלמפלגות יש נציגות נכבדה בכל ועדות הדיור וארגוני הדיור...  ( שכר הדירה שנקבע אינו קשור להיצע וביקוש של דירות בשוק, אלא משקף בדרך כלל שאיפה של חברת הדיור המסובסדת לכסות את עלויותיה השוטפות ובמקרה הגרוע... להסתמך על תקציבי מדינה כדי לכסות את גירעונותיהן.

שיעור העלאת שכר דירה שנקבע במו"מ בין חברת השיכון לבין איגוד הדיירים מחייב גם את בעלי הדירות הפרטיים. אסור לגבות שכר דירה שגבוה מעבר ל- 5% משכר הדירה הציבורי באזור. דיירים מוגנים כמובן מפינוי "שרירותי" ובעל דירה שאינו מעוניין לחדש את הסכם השכירות חייב להצטייד בנימוק משכנע ביותר. הנימוק "צריך לשפץ את הדירה" אינו מספיק ויהיה עליו להוכיח באותות ובמופתים בבית המשפט לשכירות שהשיפוץ הכרחי.

הדיירים מנצלים כמובן את הקושי שבפינוי ומשתדלים שלא לסיים הסכם שכירות אפילו אם הם עוברים לגור בעיר אחרת. החוק מאפשר לדייר לעזוב "זמנית" ובנסיבות "מוצדקות" את הדירה ולהשכירה לדייר משנה. לנוכח המחסור הכרוני בדירות פורח שוק ההשכרות מ"יד שנייה". כאן כבר קשה יותר לרשויות לפקח והשוק קובע את המחיר האמיתי של השכירות - מחיר שחור וגבוה בגלל שהיצע מדוכא על ידי הרגולציה.

לחברות הדיור הציבוריות אסור "להפלות" בין דיירים על רקע של הכנסה... כלומר, לא מעניין אותן אם לדייר יש אמצעים לשלם... כך מועבר הסיכון שבהשכרה אל המדינה (אל כלל אזרחי שבדיה). לכן, החברה הציבורית יכולה "להסתדר" עם שכר דירה נמוך יחסית כי במקרה של גירעון – הכסף אינו יוצא מכיסו של אף פקיד. אם נוסיף לכך את הלחץ הפוליטי "לשמור על שכר דירה נמוך" נבין מדוע שכר הדירה הרשמי חייב תמיד להיות נמוך משמעותית מהמחיר שהיה נקבע כאיזון מול היצע וביקוש חופשיים. הבעיה: בשכר הדירה הרשמי כמעט ואי אפשר למצוא דירה... יש רשימת המתנה של בערך 12 שנים...

בשטוקהולם גדל מידי שנה הפער בין שכר הדירה שהדיירים מוכנים לשלם כדי למצוא קורת גג לבין שכר הדירה "הרשמי" וגורם להגדלת שוק ההשכרה השחור שפועל בשתי דרכים עיקריות: בעל הדירה משכיר את הדירה במחיר החוקי, אך דורש בתחילת החוזה סכום עתק במזומן ובשחור. הדרך השנייה לסיפוק הביקוש הגואה היא השכרת-משנה על ידי דייר ותיק ומאושר שקשה לפנותו מהדירה: הדייר מציע הסכם שכירות "יד שנייה" במחיר מפולפל. במקרה זה בעל הדירה ממשיך לקבל שכר דירה נמוך – הדייר המקורי גורף את הרווח לכיסו מבלי שהשקיע סנט בקניית דירה... לעיתים נאלץ בעל הדירה שרוצה לפנות את הדייר כדי למכור את הדירה לשלם לדייר "דמי פינוי"... השוק השחור יצר כמובן גם "מתווכים שחורים" ("black brokers") המתמחים בסיפוק הביקוש הגואה לחוזי שכירות "יד שנייה". הכיסוי "החוקי" הוא בדמות הסכם קניה פיקטיבי של הריהוט בדירה...

סקרים מעריכים שכמחצית מהדירות שמוצעות להשכרה בשטוקהולם מתבצעות בשוק השחור. מחיר חוזה שכירות שחור במרכז שטוקהולם (2005) עמד על כ- 20,000 דולר לחדר (כן, לחדר!). ישנן עדויות ממספר ערים שארגוני פשע מגלים עניין בשוק ההשכרה השחור.

שכר הדירה שנקבע כאמור "נמוך" באופן מלאכותי אינו מניב תשואה כדאית לבעלי הדירות (לאחר כיסוי הוצאות ופחת). במצב זה יכול בעל הדירה לקבל שתי החלטות הגיוניות: למכור את הדירה ולחפש השקעה חלופית, או להמשיך להשכיר ולפצות את עצמו בהכנסות שחורות. אפשרות תיאורטית אחרת  היא להזניח את התחזוקה השוטפת, באופן שהחיסכון יפצה על התשואה הנמוכה משכר דירה. מכאן נולד צורך בחקיקה נוספת שתגדיר את רמת התחזוקה החוקית הנדרשת. וגם ענישה הולמת: בעל הנכס עלול לאבד את זכות הקניין בנכס אם יזניח את תחזוקתו! עתה מתעוררת בעיה נוספת: צריך לעודד בעלי דירות להעלות את איכות דירותיהם, אחרת יסתפקו במינימום הנדרש על פי חוק, הפיתרון כרוך כמובן בעיוות נוסף: ניתן לשפץ ולשפר נכס במטרה להעלות את שכר הדירה, אבל – אך ורק אם השיפוצים יאושרו מראש על ידי העירייה ובית המשפט, זאת כדי למנוע "שיפוצים פיקטיביים"...

כולם בוחשים בשוק הדיור להשכרה בשבדיה: מפלגות, פוליטיקאים, אגודות דיירים בכל עיר, ארגון בעלי הדירות הפרטיות בכל עיר, חברות הדיור הציבוריות, ארגונים ארציים, בתי משפט, מחלקות השכירות ברשות המקומית, פרופסורים באוניברסיטאות כותבים ניירות עמדה ומפרסמים מחקרים מלומדים שמנתחים את שוק ההשכרה. הנושא מועלה בכל מערכת בחירות. כל ההצעות שמועלות, מעת לעת, דנות בסתימת פרצות על ידי חקיקה נוספת שתורמת לעיוותים חדשים וצורך בתיקונים חוזרים... איש לא מעלה את ההצעה חסרת-הסיכוי הפוליטי: לפתור את הבעיה על ידי ביטול מוחלט של כל הרגולציה... יותר מידי אנשים פשוט מתפרנסים מהברדק שם.

קרא בלוג של צעיר אנגלי (מתורגם לעברית): איך שוכרים דירה בשבדיה – ייעוץ מהתנסות אישית  

ניתוח מלא של שוק הבניה והקרקעות בישראל כולל ריסוק של עשרות מיתוסים באתר:                                                                                               קו ישר – למה (כמעט) הכול עקום ואיך אפשר אחרת