קו ישר

שוודיה מועלית על נס (על ידי אנשים שלא מכירים אותה) כדוגמה למדינת רווחה מודרנית, מתקדמת ומצליחה, שהכול בה נהדר. אלא שבשוודיה (או לפחות בעריה הגדולות) שורר מחסור חמור בדירות, ומחירי הדירות בשמיים. ויש בה גם הפשיעה הגואה. הנה כמה עובדות על שבדיה.

שוודיה זקוקה לפחות ל 76 אלף דירות חדשות כול שנה, עד 2020, אבל התחלות הבנייה רחוקות ממספר זה ולא עומדות בקצב גידול האוכלוסייה, כפי שרואים בגרף למטה.  

הסיבה להיעדר התחלות בנייה היא – שלא כדאי ליזמים וקבלנים לבנות דירות בגלל חוקי הגנת הדייר המחמירים – כלומר הפיקוח על שכר הדירה. ברגע שבנית דירה להשכרה, הממשלה מפקיעה את דירתך ומאלצת אותך להשכיר אותה במחיר נמוך, ובאמצעות המנגנון ניהול השכירות העירוני. איש אינו מוכן להשקיע אם ידוע לו בוודאות לא רק שלא יוכל להרוויח, אלא שפרי השקעתו יופקע בפועל.

השכרת כול הדירות, בשטוקהולם, נעשית על ידי העירייה, לפי החוק. אסור לבעל דירה להשכיר דירתו שלא באמצעות המנגנון של העירייה. יש היום תור של חצי מיליון אנשים שרשומים בעירייה כמבקשי דירה להשכרה. בשנה שעברה נוספו לתור 30 אלף מבקשים, אבל נמצאו רק 12 אלף דירות להשכרה. זמן ההמתנה לקבלת דירה בעירייה הוא 9 שנים. התפתח שוק שחור בדירות להשכרה, ואנשים משלמים "מתחת לשולחן" (בשחור) עד 24 אלף דולר לחדר, כדי להשיג דירה להשכרה. מספרים שהיו 5 מקרי רצח שהיו קשורים במסחר השחור בדירות להשכרה.

כיצד מנסה ממשלת שוודיה ל"פתור" את הביעה? היא הכריזה על סבסוד הבניה של "דירות בר השגה" (להשכרה ולסטודנטים...) והקציבה תקציב של 800 מיליון דולר לשנה לסובסידיות לבנייה כדי להשיג את ה"יעד" הנכסף של תוספת 250 אלף דירות עד 2020. התאחדות הקבלנים אומרת את המובן מאליו: שום סבסוד לא יעזור כול עוד יש פיקוח חמור על שכר הדירה, ההופך את ההשקעה בבנייה לבתי כדאית.

כול תחום או מוצר שהממשלה מנסה ל"נהל" באמצעות הפקעות וצווים – יוצר מצב של מחסור במוצר המנוהל (במקרה זה – דירות). [שימו לב – אלה שמנסים לנהל את הגז שלנו באמצעות הממשלה...]. שימו לב גם אלה שנסים להעביר אצלנו חוק חדש של "הגנה" על הדייר – חוק המסתתר מתחת לשם היפה "חוק השכירות ההוגנת". חוקים כאלה מגנים אומנם על השוכרים הנוכחיים (על חשבון בעליה הדירות הנוכחיים), אבל גרומים לעצירה של  השקעות בדירות – ובכך למחסור חמור בדירות בעתיד, לשוכרים חדשים, שיחפשו דירות בעתיד. כבר נשרפנו עם חוג הגנת הדייר מ 1945, שבוטל ב 1965.

גידול האוכלוסייה בשוודיה (אחד מהגורמים לביקוש מוגבר בדירות) גם הוא תוצאה של מדיניות ממשלתית – מדיניות של הגירה – או גבולות פתוחים לפליטים. מדיניות זו אומצה בשנת 1975, בה היו בשוודיה כ 8.2 מיליון תושבים, היום יש כ 10 מיליון, גידול של 18%, שיעור גידול האוכלוסייה הגדול באירופה. הגידול לא נובע מהילודה הגבוהה – ההיפך – שיעור הילודה בקרב נשים שוודיות הוא 1.93 ילדים לאישה, כלומר פחות מהשיעור הדרוש לאיזון (2.1). גידול האוכלוסייה נובע כולו מהגירה, וההגירה – בחלקה הגדול – מוסלמית. כול פליט הטוען שהוא קורבן לרדיפה פוליטית בארצו מקבל בקלות מקלט בשוודיה וגם קצבה חודשית, בשיעור 700 דולר מהממשלה. זה יוצר ביעה חדה – פשיעה.

שיעור הפשיעה בשוודיה עלה ב 300%, אבל שיעור מעשי האונס עלה הרבה יותר – ב 1400%. היום שוודיה היא סגנית אלופת העולם במעשי אונס (ביחס לאוכלוסייה). סוכנות ממשלתית למלחמה בפשיעה, הכפופה למשרד המשפטים השוודי, דיווחה שבשנת 2011 היו בשוודיה 29 אלף מקרי אונס, אך רק 25% מהם דווחו למשטרה. מחקרים שנעשו בעבר (האחרון ב 2005) מצביעים בבירור שהעלייה הגדולה בפשיעה נובעת מההגירה – שהמהגרים וצאצאיהם (דור ראשון שנולד בשוודיה) מעורבים בפשיעה הרבה יותר מהאוכלוסייה השוודית הוותיקה. מה עושים בשוודיה כדי להילחם בתופעה? אוסרים על פרסום סטטיסטיקות ועריכת מחקרים על חלקם של המהגרים בפשיעה. זה לא תקין פוליטית, זה "קלאוסטרופובי", זו "שנאת זרים". חוקקו חוקים האוסרים על המשטרה לרשום את מוצאו או דתו של חשוד או מורשע בפשע. אוסרים על חוקרים באוניברסיטאות לערוך מחקרים בנושא. אם לא ידברו על זה לא תהיה בעיה.

מלבד הפשיעה יש בעיות רבות אחרות עם המהגרים בשוודיה. כמחצית בני גיל העבודה אינם עובדים, וגם אחרי 15 שנה, רק 60% עובדים (השאר מתקיימים מקצבאות). 42% מהמובטלים הכרוניים הם מהגרים. ילדים מתקשים להשתלב בבתי הספר או לעמוד ברמת הלימודים של המקומיים. התמיכה הכספית במהגרים עולה לממשלת שוודיה כ 4 מיליארד דולר בשנה. יחד עם זאת גדלים הפערים החברתיים, כשהמהגרים הם שכבת העוני. ההנחה שהמהגרים יהוו כוח עבודה רענן כדי לתמוך באוכלוסייה המזדקנת, חסרת הילדים, של השוודים לא מתממשת. המהגרים חסרים את הכישורים הנחוצים לעבודה בכלכלה מודרנית.

זה מה שקורה במדינת הרווחה המתקדמת של שוודיה.

יעקב 

בניו יורק יש 328 פרויקטים (קבוצות בניינים או שכונות) של דיור ציבורי. יש 178 אלף דירות, בהן מתגוררים כ 400 אלף נפשות. הבניינים נבנו מאז 1934, והדיירים הם אנשים עניים (לפי מבחן הכנסה), המשלמים שכ"ד מסובסד, נמוך (לא יותר מ 30% מההכנסה).

ברשות הדיור הציבורי, בעיריה, המנהלת את הפרויקטים, עובדים מעל 11 אלף פקידים, במשכורות ציבוריות שמנות. לרשות יש גרעון שוטף של כ 100 מיליון דולר בשנה - כלומר ההוצאה על שכר הפקידים גבוהה מההכנסות משכ"ד. בנוסף יש צורך בכ 16 מיליארד דולר לצורך תחזוקת המבנים, מיותר לציין שאין כסף והמבנים במצב התפוררות מתקדם, מחוסר תחזוקה.

רק כ 74% מהדיירים משלמים שכ"ד (נמוך, מסובסד), השאר נמצאים בפיגור ולא משלמים, הם טוענים שאין להם כסף, או שהדירה שלהם לא מתוחזקת תקין. העירייה על 11 אלף פקידי רשות הדיור לא מסוגלת לגבות את החובות.

סלאמס נוראי - זה המאפיין את הדיור הציבורי, בהכרח. בניינים מכוערים, סביבה מלוכלכת ומוכת פשע, בניינים ודירות מתפוררות ובלתי מתוחזקות, לא ראויות לדיור. 11 אלף פקידים בעיריה, מושכים משכורות שמנות ופנסיות נדיבות, מוגנים על ידי וועדים. ואין מוצא מהסבך. הפרטה? הס מלהזכיר. זה פויה, זה בלתי חברתי, זה חזירי. מה, שיזם ייקח לידיו את הבניינים, יתחזק אותם, יגבה שכר דירה, וידאג לנקיון? שקבלן ירוויח מניהול הדיור הציבורי? לא בא בחשבון. מה יהיה על 11 אלף הפקידים שאי אפשר לפטר?

הדיור הציבורי הוא צרה, ה"ציבור" (העיריה) אינה מסוגלת לנהל בניינים. כמה שפחות "דיור ציבורי" בבעלות ה"ציבור" יותר טוב. אם רוצים לעזור לאנשים עניים בדיור, ניתן לעזור להם בתשלום שכ"ד בדירות רגילות. לא צריך שהעיריות יקימו פרויקטים של דיור ציבורי - כי הם ייראו כמו אלה של ניו יורק.

יעקב

וועדת הכספים של הכנסת אישרה תקנות לפיהן תוטל ארנונה בשיעור כפול על דירות ריקות - דירות שאינן בשימוש. מעריכים שיש בארץ כ 47 אלף דירות כאלה שבהן לא מתגוררים אנשים לפחות 9 מתוך 12 חודשים בשנה. רוב הדירות הריקות הן דירות שנקנו, כנראה, על ידי תושבי חוץ, ומשמשות אותם לתקופות קצרות, כאשר הם מבקרים בארץ. יש גם דירות שנמצאות במצב מעבר - למשל - כאשר בעל הדירה נפטר ויש משפטים (שאורכים לעיתים שנים) בין היורשים.

בעלי הדירות האלה הם בעלי קניין כמו כול אדם אחר. זכותו של אדם, בעל דירה, לעשות בה שימוש כראות עיניו, דירה איננה של הממשלה, אלא של בעליה. אם הוא חפץ לשמור את הדירה ריקה, או להשתמש בה רק חלק מהזמן, זו זכותו. הממשלה לא צריכה להכתיב לו מה לעשות עם הדירה. הטלת מיסים על הדירה (כמו ארנונה) צריכה להיות שיוויונית. 

אני הייתי מגיש בג"ץ נגד ארנונה כפולה בטענה שזה פוגע בעקרון השיוויוניות.

בעלי הדירות הריקות משתמשים בשרותי העיירה (אותם נועדה הארנונה לממן) פחות מאשר אנשים אחרים, אין סיבה הגיונית להטיל עליהם ארנונה כפולה. הארנונה אינה מכשיר לביצוע גחמות של הממשלה, אלא למימון הוצאות העיריה. השימוש בארנונה כפולה ככלי מדיניות הוא פסול. חוץ מזה, איני בטוח שהכנסת מוסמכת לקבוע את שיעורי הארנונה - הארנונה היא עניין עירוני, ייתכן שהתקנות האלה לא חוקיות.

המטרה המוצהרת של התקנות - הקטנת מחירי הדיור - היא מטרה טובה, אבל הדרך פסולה. הקטנת מחירי הדיור צריכה להיעשות בדרך של הקטנת מיסוי ורגולציה, והקלה על היזמים והבונים. היא לא צריכה להיעשות בדרך של פגיעה בזכויות של בעלי דירות.

החזקת דירה שנייה (ושלישית) הוא דבר נפוץ בחו"ל. הרבה אנשים מחזיקים דירת נופש אליה הם באים בסופי שבוע או בחופשות. אחרים מחזיקים דירה שנייה בעיר שבה הם מבקרים לעיתים קרובות, הם מעדיפים לגור בדירה משלהם במקום בית מלון. אין להעניש אנשים בקנסות כבדים (ארנונה כפולה) רק בגלל שהם עשירים מספיק כדי להחזיק שתי דירות. להיות עשיר זה לא פשע. אדרבא - זה סימן שיצרת דברים טובים (שאחרים קנו) ותרמת הרבה לחברה. רק הסוציאליסטים והקומוניסטים חושבים שלהיות עשיר זה פשע, והתעללות בעשירים היא מצווה. 

הארנונה הכפולה הומלצה על ידי וועדת טרכטנברג. שר הפנים גדעון סער, ושר האוצר יאיר לפיד בירכו על התקנות. לכול האנשים האלה אין שמץ של תודעה על זכויות האדם. לפי דעתם, הממשלה יכולה לעשות מה שמתחשק לה, ללא סייגים של מנהל תקין ושמירה על זכויות האדם. בוז גדול להם...

יעקב

הנה תמונות מאלפות מהעיר מוקפת החומה קוולון kowloon בהונג קונג.

בעיר הזו היו כ 300 מבנים רב קומתיים, שנבנו ללא תכנון, רגולציה או ביקורת מכול סוג, כולל רגולציה תברואתית. חיו בה 33,000 משפחות והיו בה עסקים רבים. היא נהרסה בשנת 1992, כי היוותה מקום של פשע ומפגע תברואתי.

יעקב

כהרגלם, אנשי השמאל טובים בהמצאת סיסמאות קליטות - עכשיו הם רוצים "דיור בר השגה", ובת"א, דיזנגובה-פינת ארלוזורובה.

יש דיור זול יחסית. יש בפ"ת, כפר אונו, חולון, בת ים, רמלה, לוד. יש בטח גם באשדוד, אשקלון או חדרה, ובטח ובטח בדימונה, ערד, קרית שמונה וכרמיאל. ילדי הפריפריה מסתפקים בדיור זה. אבל ילדי ת"א?? איך אפשר בכלל להעיז ולהזכיר את בת ים ?? רק בצפון ת"א. מקסימום בשינקין.

(לא תמצא ילד שגדל בבת ים שידרוש דירה בת"א).

במרכז ת"א לא יתכנו דירות זולות, כמו שאין במרכז של שום עיר בעולם. הביקוש גבוה, השטח מצומצם, בהכרח המחירים גבוהים. לא יכול להיות אחרת. אבל הם לא מוכנים להשלים עם המציאות.

הצפונבונים יפי הנפש רוצים שאני ואתה, וגב' כהן מחדרה נסבסד להם את הדירות כדי שתהיינה "ברות השגה" עבורם. הם רוצים לחיות על חשבון אחרים. זכותם, זכותם מלידה לחיות על חשבון אחרים, בלוקסוס ! מגיע לי! זו הסיסמה החדשה של החוג הנוצץ.

הם גם מוכנים להחרים את הדירות של אנשים אחרים, דירות שנקנו במיטב החסכונות של אותם אנשים. קוראים לזה "פיקוח על שכר הדירה" - שהממשלה תחרים חלק מהנכס ותתן לילדים הטובים לגור בו חצי בחינם. כי "מגיע להם", הם מיוחסים!

והם גם מוכנים להלחם כדי לקחת מאיתנו את אשר הם חומדים, כדי שיקחו מאיתנו בכוח ויתנו להם.

דור חדש ונפלא, כמו שאמר עמוס עוז, דור ה"מגיע לי" דור ה"תנו לי".

יעקב

מפגיני המאהלים, שלא היה ברור עד עתה מה הם בדיוק רוצים, שוקדים על הכנת מסמך דרישות. הנה הדרישות של ילדי השמנת "הצפונפונים" (ביטוי קולע של מרגול) - המסתכמות למיסמל אידיולוגי-קומוניסטי-פוליטי חסר משמעות מעשית.

1. דירה חינם בצפון ת"א לכול דורש... טוב הם לא ניסחו את זה ככה, הם הסתירו דרישתם מאחורי קישוט מילולי אחר, אבל זה מה שהם רוצים.

2. הגדלת היקף הדיור הציבורי. אנו ראינו שכאשר ממשלות כאן ובחו"ל בנו דיור ציבורי בשנות ה 50-60 הם בנו מפלצות נוראיות, שגם עניים סירבו לגור בהן, אפילו בחינם, והממשלות נאלצו לפוצץ את המבנים. כעת מבקשים הצפונבונים אותה זוועה מחדש. דעו לכם: אם יהיה דיור ציבורי חדש (חו"ח) הוא יהיה בשדרות ולא בת"א. זה לא רלוונטי לכם, ילדי השמנת.

3. פיקוח על שכ"ד. - כבר כתבנו על זה. זה יהרוס לחלוטין את שוק הדירות להשכרה. לא יהיו יותר דירות, גם לא במחיר גבוה.

4. ביטול הורדת המיסים המתוכננת. שיקחו יותר מהעשירים. דמוגוגיה הקומוניסטית בהתגלמותה - לקחת מהעשירים - הופכים את הקינאה לעקרון פוליטי.

5. דיור "בר השגה" - סיסמה יפה - איך?

6. חינוך חינם מגיל אפס - כלומר פעוטונים על חשבון המדינה. קריאת הקרב המודרנית: תנו לנו!  בזמני - אם לא היה כסף למטפלות ופעוטונים הייתה האמא נשארת בבית ומטפלת בילדיה. איזה מפגרים היינו אז. שהאימא תטפל בילדיה? איפה נשמע כדבר הזה ? עכשיו, בעולם המודרני, המדינה צריכה לטפל בילדים, והאמא תבלה באוניברסיטה, על חשבון המדינה.

7. הורדת מיסים עקיפים. אני בעד. אני באופן עקרוני בעד כול הורדה של מס. איך בדיוק הורדה של מע"מ מ 16% ל 15% ישפיע על משהו לא ברור לי. על זה מקימים מחאה המונית? הם הכניסו את זה סתם, כי זה פופולרי.

8. התנגדות לווד"לים (הוועדות החדשול לדיור לאומי - לזירוז תהליכי אישור בניה). הצפונבונים רוצים יותר בירוקרטיה, יותר מקלות בגלגלים, יותר האטה לתהליך הבנייה, העיקר - יותר כוח למתנגדים כרוניים לעצור תהליכי בנייה. כיצד זה מקדם "דיור בר השגה"? לא הדיור בראש דאגתם, אלא האידיולוגיה והכוח.

9. התנגדות להפרטות למיניהן, בייחוד להפרטת קרקעות. עוד סעיף אידיולוגי טהור, לא מקדם הוזלת הדיור אלא את ייקור הדיור. האידיולוגיה מעל לכול אצל הצפונבונים, אפילו במחיר התייקרות הדיור שנובע מספסרות מונופוליסטית של מנהל מקרקעי ישראל בקרקעות המדינה.

לסיכום: זהו מנשר אידיולוגי טהור, קיצוני וקומוניסטי. אין בו שום צעד להקלה של מצוקה מעשית - כי אין שום מצוקה מעשית - כול ההפגנה הזו הוא הפגנה אידיולוגית טהורה של ילדי השמנת, ילדי הפייסבוק, ילדי הסושי והנרגילה, ילדי ג'ינסים של מעצבים, ילדי הסוציאליסם עם המרצדסים.

(ומוטי, שיהיה בריא, רצה להפיץ ביניהם מנשר קפיטליסטי....  ).

יעקב

בתכנית 10 הדיברות של מוטי להוזלת מחירי הדירות יש הרבה סעיפים שקשה להעביר בגלל התנגדות אידיולוגית. הסעיף העיקרי, והחשוב ביותר בתכנית הוא מכירת קרקעות המדינה לכול דיכפין. זה חשוב, אבל אין לזה סיכוי באווירה האידיולוגית הקיימת. וגם אם יחל תהליך של מכירת קרקעות, זה תהליך ארוך, שיתן אותותיו אולי החל בעוד חמש שנים והלאה - לא מייד. (עד שיעבירו חוקים, עד שימכרו, עד שיוציאו היתרי בניה, עד שיבנו...)

סעיף אחר - בניית בתים נוספים במושבים וקיבוצים - מבחינה טכנית אפשרי, אבל יש לעבור שדה מוקשים אידיולוגי ומשפטי של הסדרת הבעלות על הקרקעות - ואין לזה סיכוי מעשי גדול, לא בקרוב.

דבר אחד כן ניתן לעשות, וללא מוקשים אידיולוגיים ומשפטיים: להתיר מגורים בבניני משרדים ואזורי תעשיה (סעיף 4 של מוטי). הצעה זו מציע גם העיתון כלכליסט, היום. מסתבר שיש הרבה שיטחי משרדים ריקים. רק השבוע עברתי במקרה באיזור התעשיה פולג, בנתניה, וראיתי המון שלטים "להשכרה" על בנייני משרדים חדשים ונאים. באיזור זה אין תעשיה כבדה ומזהמת. אין שום סיבה שהמשרדים הריקים לא יוכשרו למגורים ויושכרו לדיור. הסיבה היחדיה היא "ייעוד הקרקע", או התב"ע (תכנית בנין ערים) כלומר אסור. למה - תבע, כי אסור. ניתן להעביר תוך שבועיים חוק שמבטל איסור זה ומתיר מגורים בכול מקום. איני רואה מי עלול להתנגד לחוק כזה, ואיני מעלה בדעתי סיבה להתנגדות. כהרף עיין ניתן להוסיף אלפים רבים של יחידות דיור.

ביבי, תתעורר! למה לא כללת את זה בתכניתך ? זה להיום, לא לעוד חמש שנים.

יעקב

הנה מה אומרת אחת מהצעות החוק לפיקוח על שכר הדירה: שכר הדירה לא יועלה, משנה לשנה, ביותר מ 5% או עליית האינפלציה. גם אם דיירים יתחלפו, לא יוכל בעל הדירה להעלות את שכר הדירה ביותר מ 5%, כדי שלא ינסה להעיף בכוונה שוכרים למען העלאת שכר הדירה. כדי לפקח על החוק, ולטפל בתלונות, תוקם לשכת שכירויות עירונית. היא תהיה מאויישת על ידי כמה עשרות פקידים, כמה ראשי מחלקות, שני ראשי אגפים בשכר עם רכב צמוד, לפי מפתח קואליציוני. יהיו ללשכה יועצים משפטיים שיטפלו בהגשת תביעות נגד מפירי הפיקוח, ובשכירויות "לא חוקיות". היועצים - משרדי עו"ד חיצוניים, שהם קרובי המשפחה של יו"ר הלשכה. משרד של חוקרים פרטיים (בן דוד שני של סגן ראש העיר) ישלח חוקרים למצוא שכירויות "לא חוקיות".

כדי לייעל את הפיקוח יוקם מאגר ממוחשב של כול הדירות המושכרות, כול חוזי ההשכרה, וכול המחירים. מחלקות הארנונה והחניה ידווחו  ללשכת ההשכרה על כול חוזה שכירות שמוצג להן במהלך העבודה השיגרתית (למשל - לקבלת תג חניה איזורי). בעלי הדירות והשוכרים יידרשו להרשם בשלכה, ולקבל את האישור שלה לכול חוזה.

סדר זה סדר.

מה הבעיה עם זה? העולם לא פועל ככה. הרבה בעלי בתים יש להם אלרגיה לנושא הרישום אצל הממשלה או העיריה. מה עוד שברור לכולם שמס הכנסה הוא שותף מלא למידע הרשום. אז הם יסרבו להירשם. רבים יפסיקו להשכיר את הדירות כי בעלי הדירות הם במילא עשירים, ולא תמיד ממש זקוקים לדמי השכירות. רבים ישכירו בשחור - "יעני" - ימסרו את הדירה "בחינם" לחבר או בן משפחה (כביכול) ויגבו דמי שכירות בשחור.

השוכרים המאושרים (שהיו בדירה בעת קבלת החוק) שזכו במפעל הפיס ויש להם  דירות במחיר מוזל לא ימהרו לעזוב את הדירות, ויעבירו אותן "לאח שלי".

המחסור בדירות יילך ויגדל, ולשכת הדיור העירונית תדרוש מכול מי שרוצה לשכור או להשכיר דירה, להרשם בלשכה, והלשכה תחליט מי יקבל  דירה ואיזו. הרשימה של דורשי דירות תתארך, מי שרוצה לשכור יאלץ להמתין עד שתתפנה דירה ויגיע תורו - איש אינו יודע מתי, אולי בעוד 6 חודשים, אולי בעוד שנתיים.

בינתיים יתפתח שוק פורח של מאכערים, בעלי קשרים בלשכה. אתם רוצים דירה? תשלמו "דמי תיווך" גבוהים למאכער, והוא ישיג לכם דירה. או שתשלמו במזומן, בשחור, לבעל הבית, דרך המאכער, "דמי חתימה", ואז תקבלו דירה עם חוזה שכירות מופחת וחוקי. מי ש"מגיע לו" (פקידי ממשלה ורופאים) יקודמו בתור. 

מי צריך את כול התיסבוכת הזו? בטח שלא השוכרים והמשכירים. השוכרים, שמצליחים היום להשיג דירה, תמורת מחיר שוק, לא יוכלו בעתיד להשיג דירה בכלל, בזמן סביר, או שיאלצו לשלם, בשוק השחור, מחיר עוד יותר גבוה. את מי זה כן משרת ? את הפקידים בעיריה, בייחוד הבכירים (המקורבים פוליטית) , שמתפרנסים בכבוד (על גב השוכרים), ואת המאכערים ועורכי הדין מקורבי הפקידים (קירבה משפחתית או קירבה כספית).

זה מה שמירי יחימוביץ' רוצות ? לא בטוח. אבל זה מה שיקבלו. ככה עובד הפיקוח. אין דרך אחרת.

יעקב

ארבע הצעות הוצעו במשך השנה האחרונה להטלת פיקוח על שכר הדירה "כדי לפתור את בעיית המחסור בדירות". המציעים הם החשודים הרגילים, מירי רגב, כרמל שאמה ושלי חימוביץ'.

בעיה לוגית ראשונה היא: כיצד יפתור הפיקוח את המחסור בדירות? הוא יביא לבניית דירות נוספות להשכרה? ההיפך - הוא יגרום לביטול השכרות, ומחסור עוד יותר חמור... אבל השכל של הנ"ל לא מספיק כדי להסתכל קדימה ולהבין זאת. לאנשים אלה יש פתרון קסם, הוקוס-פוקוס לכול בעיה: "נחוקק חוק שיכריז על הפתרון הבעיה והבעיה תפתר!" הכול כול כך קל ופשוט...

הצרה היא שבסרט הזה כבר היינו. עוד בימי המנדט חוקקו את חוק הגנת הדייר. החוק הזה הביא בעצם להחרמת הרכוש של בעלי הבתים לטובת הדיירים. נשאלת השאלה איפה הצדק? האם לבעלי הבתים אין זכויות קנין? אבל, כמובן, אצל הסוציאליסטים אין ל"עשירים" שום זכויות ומצווה להחרים את רכושם. ומה יצא מזה ? עד היום אנו סובלים מהחוק הזה, שבוטל, נדמה לי כבר ב 1968. בעבר בנו משקיעים בתים להשכרה, בתור עסק מניב, וכך היו דירות להשכרה. אבל משנוכחו שמחרימים להם את הבתים, ומשהבינו שאין להם הגנה נגד זה, חדלו לבנות להשכרה. והפחד כול כך גדול, והטראומה כול כך חזקה, שעד היום אין אף יזם או קבלן שבונה דירות להשכרה. אין ביניני דירות שנבנים מראש למטרת השכרה. לא קיים. הקבלנים בונים מהר ומוכרים מהר, לפני שיחרימו להם, תוך 3-4 שנים, ומכניסים ריווחיהם לכיס וממשיכים הלאה. למה להם להשקיע לטווח רחוק, בדירות להשכרה, שצריך להחזיק ולנהל שנים רבות, אם ברור להם שהם הופכים תלויים ברצונה הטוב של ממשלה סוציאליסטית שמחרימה רכושם מתי שבא לה? למה להחזיק נכס לטווח רחוק אם הוא אינו בטוח מפני החרמה ?
הדירות שאנשים משכירים היום הן הדירה של הסבתא שנפטרה, או דירה שאבא קנה לבן, והבן בינתיים בתאילנד. אין יזמים או אנשי עסקים שהעסק שלהם בניית דירות והשכרתן. זהו ה"הישג" הגדול של החוק החברתי, חוק הגנת הדייר, שאותו רוצים לחדש כול מיני חכמים בכנסת. אם יוטל פיקוח על מחירי ההשכרה, יפרשו גם מעט המשכירים שיש משוק ההשכרות. או שישאירו את הדירה ריקה (פחות תחזוקה, מיסים וצרות עם שוכרים ועם רגולטורים), או שימכרו את הדירה וישקיעו במשהו אחר.

פיקוח מחירים = מחסור. זה כלל ברזל של הכלכלה וההגיון.

יעקב

בעיית הדיור, בייחוד לשכבות החלשות, הייתה תמיד בעיה קשה, ותמיד ממשלות וגופים אחרים כמו עיריות ניסו ל"פתור" את הבעיה. תכנית ה"סופרטאנקר נגד הבירוקרטיה" של נתניהו היא רק הדוגמה האחרונה (בינתיים). הנה דוגמה לתכנית אחרת, משנות ה 1950, בארה"ב. ידוע הוא שברוסיה הקומוניסטית ניהלה הממשלה הכול (עבודה, שיכון, בריאות, הכול). האידיאולוגיה הפרוגרסיבית (כפי שנקרא הקומוניזם בארה"ב) הייתה מאד חזקה, ואנשי הממשל האמריקאי קינאו ב"יעילות" ו"הצלחה" של הפעילות הממשלתית הישירה בברה"מ, כפי שדיווחו עליה מרבית כלי התקשורת (דיווח שקרי ומונע אידיאולוגיה). הם החליטו לקחת את העניינים בידיים ולגשת במרץ לפתרון בעיית הדיור לעניים, בשיטות סובייטיות.

ככה קמו פרוייקטים ציבוריים גדולים, ברבות מערי ארה"ב, לפינוי (בכוח) של שכונות עוני מכוערות במרכזי הערים, סלאמס, ולבניה של שיכונים "מתקדמים" ומודרניים" ישירות על ידי העיריות. לכול שטות מוצאים שם יפה שמעיד על הכוונות והיעדים הטובים של התכנית, אם כי לא על התוצאות. בארה"ב קראו לתכניות אלה "חידוש עירוני" urban renewal. בדיעבד אנו יודעים שהשם הנכון היה צריך להיות חורבן עירוני.

הנה סיפור של פרוייקט אחד, פרויט-אינואה, בעיר סט. לואיס בארה"ב. ראש העיר, דארסט, רצה להציל את מרכז העיר מהדרדרות לשכונות עוני, ולהקים פרויק נוצץ ויוקרתי שכונה "מנהטן על המיסיסיפי". הוא שכר את מיטב האדריכלים (יאמאסקי, שעתיד היה לתכנן גם את מגדלי התאומים בניו יורק). אלה הפיקו תכנית מפוארת לפי האופנה האדריכלית של אותם הימים, שהייתה מושפעת מאד מרעיונותיו של האדריכל השוויצי-צרפתי-קומוניסטי לה קורבוזיה, שנחשב אז (וכנראה עדיין היום) לאלוהים, בחוגי הארכיטקטורה. התכנון (משנת 1951) זכה לשבחים גדולים ביותר בכול הז'ורנלי הארכיטקטוניים. התוצאה לאחר שנבנתה, הייתה אופיינית לאדריכלות של אותן השנים: שורה של בלוקים "רכבת" רבי קומות, מכוערים ובלתי אנושיים. הפרוייקט הושלם ב 1956. למרות שהדיור נבנה למען מיעוטי יכולת, ונמסר להם במחיר מסובסד, כמעט בחינם, סירבו העניים לעבור לשיכונים אלו, בגלל הכיעור. הוא מעולם לא אוכלס ביותר מ 60%. תוך שנים מעטות הוא הפך לפורונקל, מלוכלך, עזוב, מלא פשיעה, מסוכן. בסוף שנות ה 60 עזבו אותו כול הדיירים, ובלית ברירה הוא נהרס כליל בשנת 1972.

זה מה שקורא כאשר פקיד ציבורי, מחליט לפתור בעיות בכוחות עצמו, ולבנות שיכונים מכסף ציבורי, עבור "העניים" שאת פיהם כמובן אין צורך לשאול בדבר העדפותיהם בנושא הדיור, כי הם עניים, כי הפקיד יודע יותר טוב, וכי "לסוס שמקבלים במתנה לא בודקים את השיניים". זה לא היה הפרוייקט היחידי מסוג זה, פרוייקטים רבים קמו, בערים רבות בארה"ב, והתוצאה הייתה תמיד אותו דבר: סלאם איום פי כמה מזה שהוא החליף. יש פה חיבור בלתי קדוש בין אידיאולוגיה טוטאליטרית, לאדריכלות איומה. בסיפור שבקישור יש קישורים לפרוייקטים אחדים נוספים מסוג זה.

הנה קישור לסירטון על הפרויקט הזה.

הבאתי את הסיפור כי הנושא מוכר לנו היטב בארץ, ארצנו מלאה בשיכוני רכבת איומים.

סיפור ארוך על עוכר האדריכלות ומהרסה, לה קורבוזיה, האדריכל הטוטאליטרי, מביא אד דריסקול. קורבוסייה ניסה, בהצלחה, לנתק בין המושג "אדריכלות" למושג "יופי" ולימד דור שלם של אדריכלים שיופי וקישוט הם חטא. (היו לו שותפים רבים, כמובן). התוצאה הייתה כ 40-50 שנה שבהן הכיעור שלט באדריכלות, ופורונקלים נוראיים של בטון גלוי ושיכונים גועליים מילאו את כול ערי תבל. אולי רק בעשור האחרון השתחררה האדריכלות מעט מהסגידה לכיעור וממורשת לה קורבוזיה.

יעקב

מחירי הדירות באזורי ביקוש מטפסים מסיבה אחת בלבד: הביקוש אינו פוגש היצע מתאים של דירות. היצע הדירות המוגבל אינו אסון טבע, אלא נובע אך ורק ממעורבות היתר של המדינה בשוק המקרקעין. ענף הדיור והבניה שקוע עד צואר בבוץ הפיקוח והרגולציה הממשלתית. אין ענף דומה בישראל בהיקף הבחישה הפוליטית - והכול כמובן בסיסמאות של "טובת האזרח". 93% מהקרקעות בישראל בבעלות הממסד הפוליטי ("המדינה") ואינן נתונות למסחר החופשי. תחום הבנייה והקרקע הנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין, חוקים ותקנות "מסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה. הענף עתיר מיסים מכל הסוגים.

הנזק הגדול מכול נגרם על ידי תוכניות-בניין-עיר (תב"ע): ערב רב של תוכניות וטלאים שהודבקו לאורך עשרות שנים שמבוססים כמעט כולן על מגבלות שרירותיות שקשה להצדיקן הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 6 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור לגור בדירת חדר של 15 מ"ר? האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? יש תחליף לתב"ע ולמעורבות החונקת של הממסד בענף הבנייה.

התחליף האופטימאלי מפורט באריכות בפרק בנייה וקרקעות באתר קו ישר ולכן לא נרחיב כאן. אך צריך לדרוש מספר צעדים מיידיים "מעשיים": ביטול כל מגבלות הבנייה לגובה במרכזי הערים בישראל. השמים יהיו הגבול. החלטה על תוספת קומות לבניין קיים או על "פינוי בינוי" תדרוש רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין (כיום נדרשת למעשה הסכמה פה אחד). ביטול כל המגבלות על שטח מינימאלי או מקסימאלי של דירה, מספר המרפסות ושטחן, מספר החניות לכל דירה, גובה תקרה ועוד מספר מגבלות שמעכבות היתרי בנייה לחודשים רבים. העירייה גם לא תתערב בתמהיל בין דירות למשרדים בבנייה חדשה. מותר יהיה לבנות דירות באזור משרדים או באזור תעשייה אם היזם חושב שימצאו קונים. הסרת המגבלות תיצור היצע כמעט בלתי מוגבל של דירות באזורי ביקוש. מוגבל רק על ידי עלות הבניה לגובה (שמתייקרת).

קיימים כ- 870 יישובים כפריים (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב. תוסר מיידית המגבלה על התרחבות היישובים הכפריים. מי שרוצה לבנות - שיבנה ושיממן גם את מלוא עלות התשתיות הנוספות (החל מכבישי גישה ועד לקווי חשמל וביוב). בנוסף, יש לבטל מייד את מס השבח ואת היטלי ההשבחה. אין כל בעיה טכנית להרחיב כל יישוב ב- 1,000 בתים או דירות. כך נקבל היצע פוטנציאלי מיידי של מיליוני דירות!

הצעירים המודאגים ממחירי ההשכרה הגבוהים בתל אביב נקראים להמשיך במלחמתם ביוקר הדיור, אבל לשנות את הכיוון: לאמץ תוכנית של צמצום הרגולציה. רק כך יגדל היצע הדירות. אני מהמר שמחיר דירת 4 חדרים בצפון תל אביב לא יעלה על 140,000 דולר במונחים נוכחיים וכך גם שכר הדירה. יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, או שרוצה לשפר את מגוריו, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שיכול היה להישאר בכיסנו.

ניתוח מלא של שוק הבניה והקרקעות בישראל כולל ריסוק של עשרות מיתוסים והחלופה המוצעת, באתר:

קו ישר – למה (כמעט) הכול עקום ואיך אפשר אחרת