להלן הצעתי להגבלת שוק ההלוואות למגורים - ייצוב קבוע של מחירי הבתים מבלי ליפגוע כלל ברמת החיים: מצד אחד לא מגביל את החופש לגור היכן שרוצים, ומצד שני השילטון המרכזי לא מיסתכן ביותר מידיי לווים הומלסים / מלווים ממוטטים.
התנאי הראשון: כושר ההישתכרות.
שיקלול הנטו באמצעות 3-6 תלושי שכר אחרונים ו\או 3-6 דו"חות רווח והפסד אחרונים של עסק הלווה (צ"ל טופס 101).
עד תחילת ההגבלות; כאשר שקלו קודם את גודל האגו של הלווה ובקנה מידה רחב (קודם מחיר הנירכש): הדבר עורר חשש ממשי ליציבות המשק בשל בועה שניפחה את המחירים לאינסוף: הרוכשים בפועל היו בנקים, וכל רוכש שאינו חזק כבנק פשוט לא יכול לקנות. לעומת זאת "כושר ההישתכרות" הינו מישתנה אובייקטיבי; המציב את טובת ככל החברה במרכז, ולטווח הארוך פועל גם לטובת הלווה היחיד (מיקרו).
התנאי השני: המלווה הוא *עזר* *בילבד*: מישתתף בעד חמש-עשרה אחוזים ממחיר הבית ששכרו המשוקלל של הלווה לכל אורך תקופת ההלוואה; יכול לקנות לו.
עזר: שלא לעורר חשד שהבנק שותף (קבוע) במגורי הלווה.
התנאי השלישי: ההלוואה + ריבית מוחזרת בתוך חמש שנים. הטווח הוא *קצר* בכוונה כדי לוודא שהלווה לא כותב "הלוואה" בטופס כתירוץ בילבד כדי לא להפסיק "לעשות" - שאינו בוחר בכוונה בבית יקר מידיי כדי לכתוב "חובות" בטופס בזדון,
כתירוץ בילבד כדי "לא להפסיק לעשות בעבודה".
יתרון נוסף: טווח קצר מחזק את היות ההלוואה 'עזר' ולא שותפות משום סוג.
בהיתערבות הדתיים אפשר להאריך לעד שבע שנים.
דוגמא מסויימת להמחשה:
1. שכר הנטו המשוקלל של הלווה הינו 5,000 ש"ח לחודש (ע"ב שלושה חודשים עד חצי שנה אחרונה שלפני קבלת ההלוואה). כפול 12 חודשים בשנה = 60K, כפול 5 שנים (תקופת ההלוואה) = 300,000 ש"ח. כלומר שכר משוקלל של 5K נטו לחודש מאפשר למרוויח אותו לגור בבית שמחירו המירבי 300K.
2. מכיוון שהבנק רק עוזר ללווה *ולא* קונה את קורת הגג בימקומו / בשותף: 15% מיתוך 300K ש"ח שווים 45,000 ש"ח; וזו *כל המשכנתא נטו* (לא כולל ריביות)
3. ההחזרים נטו הם 25% מהשכר החודשי המשוקלל: 5K = החזר של 1,250 ש"ח נטו לחודש.
הלוואה בסך 45K לחלק להחזר חודשי בסך 1,250 שווה 36 חודשים שהם שלוש שנים!
4. ניסוח הריבית מאת המלווה: בתוך השנתיים שנותרו. (K = אלף)
10% ריבית מ45,000 = 4,500 ש"ח.
4,500 לחלק ל2 שנים לחלק ל12 חודשים = 187.5 ש"ח ריבית לחודש.
187.5 החזר ריבית חודשית במשך שנתיים + 1,250 החזר קרן נטו במשך שלוש שנים = 49,500 ש"ח סך כל ההחזר, ובתשלומים של 825 ש"ח ברוטו לחודש, כל חודש במשך כל חמש שנות המשכנתא.
825 ש"ח החזר ברוטו לחודש * 12 חודשים בשנה * 5 שנות החזר = 49,500.00 ש"ח, שהם 16.5% ממחיר הבית שהרוכש *כן* יכול לעמוד בהם! - הלווה מחזיר בדיוק 16.5% ממשכורת הנטו שלו כל חודש (הריבית בפועל היא אחוז וחצי).
סה"כ חמש שנים עד שההלוואה למגורים מוחזרת בימלואה.
אני משוכנע שכאשר אנשים יחיו *בהתאם* לאמצעיהם, וגם נותן ההלוואה רק עוזר להם ולא קונה בימקומם/בשותף; אז יהיה שוק נ"דלן נורמאלי - המחיר יוכל לעלות אבל ללא בועה: כל העלאת מחיר מוגזמת תהיה תאורטית בילבד, כי עובדתית לאנשים לא יהיה מאיפה לממן את התוספת, כך שכל מי שקודם כל מיזדרז להיפטר מכספו (המחיר הגבוה ביותר רק כי הינו היקר ביותר): לא יוכל ליצור בועה עבור כולם (לאנשים שמיזדרזים להיפטר מכספם אח"כ מסכימים למחיר: אסור לעסוק בכספים בכלל).
לקריאה נוספת על הגבלת המשכנתאות מצד הלווה:
מפורט מאוד:
http://www.financialzone.co.il/mortgage_rules.html
מין התישקורת:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000873907
ניתן לראות שלפי החישוב שלי; כאשר קודם משקללים את המציאות (כושר ההישתכרות בעדיפות ראשונה),
אח"כ הבנק *עוזר* ולא בימקום (ההלוואה עד 15% ממחיר הבית),
וגם ההחזר נטו הינו עד "רבע מהשכר החודשי נטו" (מבוסס על 'תשלומי מזונות'),
וגם הריבית על ההלוואה הינה 10% (בפועל אחוז וחצי) אז:
כולם מרוויחים.
באמצעות הצעתי לעיל כל אחד יכול לחיות בהתאם לאמצעיו וגם מבלי לסכן את המשק בטווח הארוך: כולם גרים בדיוק בסוג קורת הגג המשקפת במישרין את הכנסתם החודשית האישית וגם יכולים לשדרג - כל המחירים בכל המיקרים מותאמים אישית לכל רוכש ולכן לא תיתכן כל בועה; לא משנה כמה המחירים יעלו!
רכישת בית במיליון ש"ח:
|
שכר נטו |
11,904.76 |
|
| 25.00% |
החזר מירבי חודשי מיתוך השכר |
2,976.19 |
|
|
הלוואה למשך |
7 |
שנים |
|
משך ההלוואה בחודשים |
84 |
|
| |
יכול לקנות בית בסכום |
1,000,000.008 |
|
| 15.00% |
ממחיר הבית = הלוואה נטו |
150,000.001 |
|
| 10.00% |
סך כל הריבית נטו
|
15,000 |
|
|
החזר ריבית חודשי |
178.57 |
משוקלל לשבע שנות הלוואה
|
|
החזר ברוטו |
1,964.29 |
כל חודש
|
16.5%
|
סך כל ההחזרים ברוטו |
165,000.11 |
|
חישוב נוסף:
1. 90% משכר הנטו המשוקלל *לחודש אחד* = הריבית.
1א. הריבית * 10 = משכנתא מירבית *ללא כל קשר* למחיר הנירכש. קודם הלווה יכול להחזיר, לא קודם הוא מתרץ "לעשות" שבקנה מידה רחב מסכן את יציבות המשק (מצד שני: לעזאזל יציבות המשק כל עוד הוא מצביע למי שייבא אותו למדינה)
קרדיט חובה
נ.ב
מכיוון שלמדתי בשלוש יחידות; הסיכוי לטעויות בחישוב הוא 100%. אשמח לתיקונים :-)
בבלוג זה
בכל הבלוגים
