הנה משהו שכתבתי, אמנם לפני שנתיים, אבל חוץ ממחירים גבוהים יותר (עלו בכ-20% מאז שזה נכתב) ובנקים מעט זהירים יותר (היום המשכנתא מוגבלת ל-85%, לא 95% כפי שהיה אז) הכל אותו דבר.

קשה לתאר שוק נדל"ן שונה יותר מהשוק הישראלי, מאשר השוק השבדי.

למעשה, מלבד העובדה שגם בתל אביב, גם ברוב הערים בשבדיה עלו מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות בצורה קיצונית, אין שום בסיס אחר להשוואה באופן בו קונים, מחזיקים ומוכרים נדל"ן במדינה הסקנדינבית.

בשטוקהולם, בירת שבדיה, עלו מחירי הנדל"ן בממוצע ביותר ממאה אחוזים בחמש השנים האחרונות. בשנתיים האחרונות בלבד עלו המחירים בכמעט ארבעים אחוזים. עם זאת, בחודשים האחרונים החלה המגמה להתהפך וניכרת ירידה של אחוזים ספורים במחירי הדירות.

מכיוון שההבדלים בין קניית דירות בשבדיה לקניית דירות בישראל מהותיים ביותר, חשוב להתחיל בהסבר מפורט על אופי החיפוש והקנייה של נכסים בשבדיה.

החיפוש

הביקוש לדירות, במיוחד בערים הגדולות ובמיוחד בשטוקהולם, גדול בהרבה מההיצע, אין כמעט אפשרות לראות דירות ב"צפייה פרטית" עם מתווך או בעל הנכס. במקום זאת, מפרסמים המתווכים "זמן צפייה" בנכס, לרוב בין חצי שעה ל-45 דקות, כמעט תמיד בימי ראשון. כל מי שחפץ בכך יכול לבוא, לפגוש את המתווך, לקבל קלסר מידע הכולל מידע רב ומפורט על הדירה ולהתרשם מהנכס. באם יש צורך בכך, חלון צפייה נוסף יינתן מספר ימים מאוחר יותר, בשעות אחר הצהריים המאוחרות.

בשביל למצוא את דירות בהם מעוניינים לצפות נהוג להשתמש  באתר www.hemnet.se, אשר מאגד מידע מכל סוכני הנדל"ן ברחבי שבדיה ומאפשר צפייה בכל הנכסים העומדים למכירה. המידע מפורט ביותר וכולל תמונות רבות של הנכסים, תרשימים, מידע טקסטואלי על אופי הנכס, זמני "חלונות הצפייה" ועוד. מידע זה דומה למדי למידע הקיים בקלסר אותו מקבלים אלו שבאים לראות את הנכס.

כאשר מגיעים לצפות בנכסים, רושם המתווך את המגיעים ברשימת הקונים הפוטנציאלים של הנכס ולאחר שמסתיימים "חלונות הצפייה" מתחיל האקשן האמיתי -  המכירה הפומבית.

המתווכים

אין כמעט דירות הנמכרות באופן פרטי בשבדיה. רובן המוחלט נמכר דרך מתווכים, אשר גובים שכר תיווך מהמוכרים בלבד לאחר סיום מוצלח של העסקה. מחיר התיווך כולל בדרך כלל "שכר בסיס" המותנה בכך שהסכום שייתקבל עבור הדירה יגיע למינימום מסויים, מתחתיו לא תמכר הדירה, והשאר כאחוזים מההפרש באם מתקבל מחיר גבוה יותר מ"מחיר הבסיס" לדירה.

עובדה זו הביאה מתווכים רבים להציע דירות במחיר פתיחה נמוך משמעותית מהמחיר הריאלי, זאת בשביל למשוך קונים פוטנציאלים רבים יותר לראות את הדירות, כמו גם להרוויח עמלה גבוהה יותר.

המתווך עצמו יכין כאמור קלסר מפורט הכולל תרשימים דו ותלת ממדיים של הנכס כולל מידות, תמונות של כל החדרים, תיאורים טקסטואלים של הדירה כמו גם הבניין/הקומפלקס בו היא שוכנת. בקלסר אפשר יהיה למצוא אף מידע כלכלי על הקואופרטיב בו נמצאת הדירה כמו גם מידע סביבתי רב כגון המצאות מרכזי קניות, גני ילדים, בתי ספר, פארקים וכו'. קלסר זה ניתן לכל אדם קונה פוטנציאלי המגיע לראות את הדירה, ומשמש כבסיס מידע חיוני ביותר.

הקנייה

דירות רבות בשבדיה לא נמכרות, כמקובל בישראל, באמצעות משא ומתן על המחיר בין הקונה והמוכר, כי אם במחירה פומבית.

המתווך מתקשר, לרוב יום לאחר "חלון הצפייה" השני בנכס, לכל הקונים הפוטנציאלים שנרשמו, ומבקש מהם לתת הצעת מחיר לנכס. בצורה זו, נעשים מספר סבבים, במהירות רבה, עד אשר נותרים עם קונה פוטנציאלי אחד בלבד, בעל ההצעה הגבוהה ביותר. בנקודה זו פונה המתווך לבעל הנכס ומודיע לו על המחיר שהתקבל. באם מחיר זה מקובל על בעל הנכס, נפגשים שלושת הצדדים, לרוב תוך ימים ספורים ביותר, לחתימה על החוזה. למעשה, כמות הזמן שעוברת בין הפעם הראשונה שהמוכר רואה את הנכס לבין החתימה על החוזה עומדת על פחות משבוע, כאשר הקונה זכה לראות את הנכס עצמו כשעה עד שעה וחצי במהלך השבוע הזה. באם חוזר בו הקונה מההצעה, ייפנה המתווך לבעל ההצעה השנייה בגובהה. חשוב לדעת כי גם לקונה וגם למוכר זכות להתחרט ללא כל סנקציות עד רגע חתימת החוזה.

הדירות

בשבדיה נהוג למכור דירות הכוללות, בין השאר, "מכשירים לבנים" רבים. רוב הדירות יימכרו כאשר הן כוללות מכונת ומייבש כביסה, מדיח כלים, מקרר, מקפיא ועוד. את "רשימת התכולה" של הדירה נהוג לקבל כאשר באים לראות את הנכס, כחלק מקלסר תיאור הדירה שמוכן על ידי המתווך.

הבתים

בתי הדירות כוללים כמעט תמיד חדרי כביסה משותפים, שהישמוש בהם חופשי לדיירי הבניין. כמו כן, נפוץ לראות בניינים בהם יש אזורי אכסון חיצוניים לכל דירה, "דירות לינה" אשר מושכרות לדיירים במחיר סמלי למען הלנת אורחים, חדרי אירוח בהם אפשר לערוך אירועים ועוד.

הבעלות

ה"טאבו", כפי שאנו מכירים אותו בארץ, לא קיים כלל בשבדיה. למעשה, לפי החוק הקיים כיום, כל נכס נדל"ני שבדי הוא "דו ממדי" בלבד ומתייחס לשטח עליו נמצא הנכס, ללא כל התייחסות למספר הקומות/דירות בו. פועל יוצא של עובדה זו היא שאין יכולת לרשום חלקי נכסים על שם אנשים ספציפיים, כי אם רק נכסים שלמים – בין אם בתים פרטיים, בתי דירות או קומפלקסי דירות שלמים.

את הנכסים יכולים לקנות אנשים פרטיים, חברות או קואפרטיביים. למעשה, כל בניין דירות הקיים בשבדיה היום נמצא בבעלות חברה או קואופרטיב.

ישנן חברות המתמחות בהשכרה. חברות אלו ייקנו בניין וייעדו את כל הדירות בו להשכרה. מצב זה היה המצב הכמעט יחיד בשבדיה עד לפני עשורים ספורים, או אז החלו דיירים שוכרים בבניינים להתאגד לקואופרטיביים אשר קנו את כלל הנכס מהחברות שהחזיקו אותו.

בצורה זו, כל דייר הופך להיות בעל האחוז היחסי שמהווה שטח הדירה שלו משטח הנכס הכולל. לדוגמא, דייר הגר בדירת 100 מ"ר בנכס הכולל סה"כ 1000 מ"ר מגורים, קונה 10 אחוזים מהקואופרטיב שמחזיק בבניין. 10 אחוזים אלו מקנים לדייר את הזכות לגור בדירה אותה "קנה", כמו גם להשתתף באסיפות הקואופרטיב ולהבחר להנהלת הקואופרטיב, שנבחרת מחדש פעם בשנה.

לצורת ניהול זו ייתרונות רבים – הקואופרטיב אחראי על הבניין כולו, ולא רק על הדירות, מה שהופך את כל בעלי הדירות לבעלי אינטרס רב לשמור על הבניין נקי, מסודר ותקין, בשביל לשמור על שווי הנכס כולו. מסיבה זו, הקואופרטיב אחראי גם על בעיות שאינן נכללות בתחום הדירה עצמה כצנרת, תשתיות חשמל, ויישלם מכיסו על פעולות כגון החלפת חלונות הבניין, צביעת הבניין מבחוץ או החלפת צנרת.

ייתרונות אלו מצביעים בבירור על החסרונות – מכיוון שהדיירים אינם בעלי הדירה, הם אינם יכולים לעשות בה כשלהם ללא אישור הנהלת הקואפרטיב. לכן, אין באפשרות "בעלי" דירה להשכירה ללא הסכמת הקואופרטיב, שמסכים לכך לעיתים נדירות ביותר. אין גם אפשרות לתלות מזגן מחוץ לדירה או לעשות כל שינוי מבני אשר משפיע על כל דבר מלבד פנים הדירה עצמה.

עם זאת, החיסרון הגדול ביותר הוא כלכלי. הקואפרטיבים, כאשר הם מתאגדים, נאלצים לקחת הלוואות בשביל לקנות את הנכס כולו. הלוואות אלו מכוסות רק בחלקן על ידי כסף הדיירים שהופכים לחברים בקואופרטיב וברובו נשאר כחוב לבנק, המשולם בדיוק כמו משכנתא רגילה.

את התשלום על משכנתא זו גובים כתשלום חודשי מכל דיירי הקואופרטיב, וגובה התשלום יחסי למספר אחוזי הבעלות של הדייר על הקואפרטיב. תשלום חודשי זה כולל לרוב גם שירותים אחרים כמים, חשמל ציבורי, חדרי כביסה, תחזוקה כנקיון וגינון, חניון ועוד.

הסיכון הגדול כאן הוא שאם לא מצליח הקואופרטיב לנהל את כלכלתו בצורה מושכלת, ולבסוף לא מסוגל להחזיר את ההלוואות לבנקים, הבנקים משתלטים  על נכסי הקואופרטיב ולמעשה לוקחים בעלות על הדירה עליהם שלמתם במיטב כספכם. דירה זו הופכת עכשיו להיות דירה מושכרת לכל דבר ועניין, וזכות הדיירים להשאר כשוכרים, אך הכסף אותו השקיעו בקניית הדירה יורד לטמיון.

מסיבה זו, קונים רבים מחפשים נכסים בהם התשלום החודשי נמוך יחסית, מה שמצביע על חובות קטנים. עם זאת, נכסים אלו, בדיוק מסיבה זו, מקבלים "מחיר מכירה" גבוה ביותר, בהיותם בטוחים כלכלית ואטרקטיבים לאנשים רבים יותר.

שווי לצרכי מס

לכל דירה יצויין "שווי לצרכי מס", שאינו קשור למחיר המבוקש של הדירה. בשבדיה קיים מס רכוש אשר נגבה מכל אדם המחזיק בסך רכוש העולה על שווי מסויים. שווי זה נקבע אחת למספר שנים ואינו משקף, בהכרח, את שווי השוק הנוכחי של הנכס כי אם את שוויו הריאלי לצרכי מס.

החוזה

מכיוון שכאמור, קונה הדירה אינו הופך למעשה לבעלי הנכס כי אם לשותף בקואופרטיב, כמו גם בזכות חוקי נדל"ן מפורטים ונוקשים עד מאוד בשבדיה, חוזה הקנייה בשבדיה הוא סטנדרטי כמעט לחלוטין ולרוב אינו מהווה יותר מדף אחד או שניים, אשר מסכמים את עיקר הדברים כגון יום המכירה. מחיר המכירה ותאריך העברת הבעלות על הנכס. ביום החתימה מעביר הקונה למתווך 10 אחוזים משווי הנכס כפקדון, אשר מועבר ביחד עם שאר הכסף למוכר ביום העברת הנכס לבעלות הקונה.

הלוואות

כמו במדינות רבות אחרות, הריביות הנמוכות והמצב הכלכלי המצויין, כמו גם התחרות העזה בין הבנקים, הביאה למצב בו בנקים רבים הציאו הלוואות בשווי כמעט מלא של הנכסים (עד 95 אחוזים משווי הנכס), עם החזר הלוואה חודשי כמעט אפסי. מסיבה זו, רבים לוו סכומים גדולים בהרבה מאלו הם מסוגלים להחזיר, והחשש היום כי העלייה הדרמטית בריבית של החודשים האחרונים, כמו גם ההאטה הכלכלית והרעת מצבם הכלכלי של הבנקים, תביא לקריסה של שוק הנדל"ן כמו גם לשבדים רבים אשר ייאבדו את נכסיהם מפני שלא יהיו מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא.

כיום, הבנקים נוקשים יותר במתן ההלוואות, אך עדיין אפשרי ללוות 90 אחוזים משווי הנכס בהלוואה עם החזר כמעט אפסי, ואף ללוות את העשרה אחוזים הנותרים בריבית קבועה. ביטוח משכנתא הוא מושג שאינו קיים בשבדיה, ואת הריבית אפשר לנעול לתקופה של שנה עד חמש עשרה שנים.

האיזורים האטרקטיביים

מצויידים במידע החשוב על אופי הקנייה והחיפוש בשבדיה, כדאי לדעת כי איזורים רבים בשטוקהולם נחשבים לאטרקטיביים ביותר.

Östermalm ו-Vasastan, שני איזורים הנמצאים בצפון מזרח וצפון מערב העיר, הינם ה"נחשבים ביותר". כיום, המחיר הממוצע באיזורים אלו נע בסביבות ה-50 עד 60 אלף קרונות שבדיות למ"ר. Södermalm, האי הדרומי של העיר, הוא ה"סוהו" של שטוקהולם, והמחירים בו נעים מ-35 עד 50 אלף קרונות למ"ר. מחירים דומים אפשר גם למצוא באי המרכזי יותר Kungsholmen, בו ממוקמת בין השאר העירייה של שטוקהולם.

האיזור היוקרתי ביותר, בו כמעט ואין למצוא נכסים לקנייה, הוא העיר העתיקה של שטוקהולם – Gamlastan. נכסים באי הקטן שממוקם בלב העיר יכולים להגיע גם ל-70 אלף קרונות למ"ר.

בפרברי העיר המחירים נמוכים משמעותית. בפרבר הפופולארי Solna, הממוקם בצפון-מערב העיר, עומדים מחירי הדירות הממוצעים על כ-25 עד 35 אלף קרונות למ"ר.

הנכסים

רוב הנכסים המוצעים למכירה בעיר הם דירות של חדר שינה אחד או שניים. דירות גדולות יותר נדירות יחסית אך כיום ניתן למצוא לא מעט נכסים בכל הגדלים והסוגים, בכל רחבי העיר.

גיל הבתים יכול לנוע מחדשים לחלוטין ועד בני מאות שנים. ב-Galmastan אפשר למצוא נכסים הנמצאים בבתים שנבנו, במקור, בתקופת הרנסנס. הדירות כולן מחוממות בחימום מרכזי, לפעמים באמצעות חשמל ולפעמים באמצעות קיטור. חשוב לבדוק את אמצעי החימום מכיוון שהוא יכול להשפיע רבות על גובה התשלום החודשי לחשמל.

הכיוונים ה"שווים" לחלונות ומרפסות בדירות הם דרום ומערב, מכיוון שזה הכיוון בו ייקבלו החלונות/מרפסות שמש בשעות אחר הצהריים ובערב.