רפורמת הקרקעות של נתניהו אמורה לעבור היום אישור סופי במליאת הכנסת. זהו הישג גדול לראש הממשלה שהצליח תוך 100 ומשהו ימים להעביר רפורמה מאוד משמעותית. עם זאת, הרפורמה נתקלה בהתנגדות גדולה. האמת, גדולה משציפיתי. נתניהו יצא למלחמה באחד המוסדות השנואים במדינה - מינהל מקרקעי ישראל וגילה להפתעתו קואליציה של ירוקים, חברתיים ולאומיים שהתייצבה נגדו.

אני לא באמת מצליח להבין מה רוצים המתנגדים לרפורמה. הכי קל להאשים אותם בבורות או אינטרסנטיות. קל, אבל לא הוגן. לא כולם מטומטמים ולא כולם אינטרסנטים. למה הם מתנגדים? לא יודע, אבל תנו לי להסביר כמה מהרעיונות העיקריים שעומדים בבסיס הרפורמה.

מכירת קרקעות במקום החכרה.

המדינה היא הבעלים של 93 אחוזים מקרקעות המדינה. רק 7 אחוזים מהקרקעות הן קרקעות פרטיות (רובן בערים הותיקות, כך שזה משקף אחוז גדול יותר מהדירות בארץ). בערך ל 75 אחוזים ממשקי הבית בישראל יש דירה בבעלותם. זה אחוז גבוה יחסית למקובל בעולם, אלא שאותם אנשים רק משלים את עצמם שהדירה בבעלותם. היא לא. הם שילמו מיליון שקל או שניים כדי לקנות אותה, שיעבדו את חייהם וחיי ילדיהם, אבל הדירה שייכת למינהל. לא להם. להם יש זכויות חכירה ל 49 או 98 שנה. מה ההבדל המעשי? אין הבדל גדול, חוץ מזה שאחרי ששילמת את כל הכסף אתה מופתע לגלות שיש לך שותף בנכס. המינהל. השותף רוצה כמה אלפי שקלים לחודש דמי חכירה. למה מגיע לו? מה הוא עושה תמורתם? כלום וכלום. כשאתה רוצה למכור את הנכס, ששיעבד לך את החיים, אתה שוב מגלה שצריך לשלם למינהל מס. למה? ככה. זה שלו. לא תשלם, לא תמכור. הסיפור הזה הוא אחת השערוריות הגדולות במדינה ורק ציבור פסיבי ומיואש במיוחד מוכן לעבור על זה לסדר היום.

הרציונל הלאומי למודל הזה הוא שכל עוד המינהל ממשיך להיות בעלים פורמליים של הנכס, הוא יוכל למנוע השתלטות עויינת על הדירות והקרקעות. איך? המדינה יצרה מנגנון שאמור לכאורה למנוע את זה. תושב זר לא יכול לקבל חוזה חכירה מהמינהל אלא באישור מיוחד של ועדה שאמורה לבדוק את כוונותיו וזהותו של הנתין הזר. כך אמורה להיחסם דרכו של החאשוגי הגנרי, לקנות פה קרקעות. טוב, זה, כנראה, מחיר הציונות. נסבול את הבירוקרטיה הבלתי נסבלת של המינהל ונשלם את הכסף המעצבן, העיקר שארץ ישראל תישאר שלנו. נשמע הגיוני, לא? לא. האמת היא שזה קשקוש מארץ הקשקושים.

גם היום יכולים הסעודים לקנות פה אדמות באלף ואחת צורות שונות. לפני 15 שנה כשהייתי כתב נדל"ן ב"מעריב" עשיתי תחקיר על פרוייקט הענק "גני אביב" בלוד. היה ברור לכל שהיזם הוא דודי אפל, אבל אפל טען שהוא רק יועץ. מי בעלי הקרקע שעליה גרים עשרות אלפי אנשים? "צרפתים עשירים". מי הם? אפל סירב לומר. ביררתי במינהל. גם שם לא ידעו. מה עם הועדה? איפה ההיתר המיוחד? איך מוודאי שחצי עיר לא נמצאת בשליטת אמיר קטאר? לא מוודאים. פשוט קשקוש בלבוש. מי שמכיר את עולם הנדל"ן יודע שמיליארדרים איראניים יכולים לקנות פה ערים שלמות והמינהל לא יעצור את זה.

מצד שני, אם הקרקעות יימכרו וייפסק הטמטום הזה של חכירה, עדיין ניתן יהיה להגן על הקרקעות מפני השתלטות עויינת. יש הרבה מאוד מנגנונים במדינות שונות שנועדו לעשות את זה ובלא פחות אפקטיביות מהמנגנון הקיים בישראל. די בהכנסת הוראת חוק שאסור לאזרחים (או יישויות משפטיות אחרות: חברה, עמותה) של מדינות אוייב לקנות קרקעות בישראל ושאם יתברר שקרקע בישראל היא בשליטה אפקטיבית כזאת, היא תופקע. זה מספיק.

הלאה.

החשש השני הוא העשירים ישתלטו על קרקעות, בעיקר קרקעות חקלאיות, ייזמו שינוי ייעוד באמצעות הכנת תוכניות לבנייה למגורים ואח"כ ישתמשו בעוצמתם הכלכלית כדי לדחוף את ההפשרה במוסדות התכנון. נשמע מאוד הגיוני, אבל לא ממש.

1. קודם כל, ברור שהמצב כיום רע. המינהל כגוף מתכנן הוא גוף מסורבל ובירוקרטי. עד שהוא מתכנן, עד שהוא זז, הנשמה יוצאת. לא סתם רוב הקבלנים הגדולים העבירו את עיקר פעילותם למדינות אחרות. המינהל הוא גם גוף מושחת. בשנה האחרונה התפוצצו לפחות 2 פרשיות שחיתות שם. מי שמכיר את המקום יודע שיש עוד הרבה. לפקידים יש המון כוח. החלטה שלהם שווה מיליונים והם מרוויחים גרושים. מה הייתם אומרים במקומם ליזם שרק מבקש לקדם את התיק שלו בתור (ומבטיח כמה אלפי דולרים או עבודה לאישה)?

2. בוא נפסיק עם הפחדים והקונספירציות. נוחי דנקנר לא יקנה את המדינה. כן, קבלנים ויזמים יקנו קרקעות ותתחיל תחרות וייבנו יותר דירות באיזורי ביקוש. טוב שכך. שאלתם את עצמכם פעם למה דירות עולות פה כל כך ביוקר? אומרים שזה יקר כמו מנהטן. זה לא נכון. זה יותר יקר. בחישוב של כמה שנות עבודה בשכר ממוצע צריך ישראלי, כדי לקנות דירה ממוצעת, אנחנו באחד המקומות הראשונים בעולם. הדירות כל כך יקרות כי לא נבנות מספיק דירות, כי הגוף המיותר שנקרא מינהל נמצא בתוך השרשרת ומעכב את כל התהליכים  כאילו לא די לנו באיטיות של ועדות התכנון ותהליכי הבנייה (הלא מתועשת).  

3. סיבה אחרונה – הוחלט למתן את הרפורמה. לא למכור קרקעות בלתי מתוכננות, קרקעות חקלאיות, אלא רק קרקעות שכבר תוכננו. ככה לכאורה העשירים לא יוכלו לקנות קרקע חקלאית ולהשתמש בכוחם כדי להפשיר אותה. הנה בא הקץ גם לחשש הזה. אני, אגב, חושב שטוב למכור גם קרקעות בלתי מתכוננות והפתרון לחשש הוא פשוט חיזוק ושקיפות של מנגנוני התכנון. אם הדיונים של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (הגוף המוסמך בכל מחוז לאשר תוכניות בנייה) יצולמו ויוקלטו וחבריה יהיו אנשים חזקים ועצמאיים, אזי יהיה קשה מאוד ליזם העשיר להפשיר קרקע חקלאית, אם אין מאחורי ההפשרה היגיון כלכלי מוצק. אבל זה, כאמור, דיון מיותר. הוחלט לא למכור קרקעות כאלה.