כבר כמה חודשים שזוגתי ואני מחפשים דירה שתהיה בית עבור המשפחה שנהיה בקרוב. מדובר אולי בזמן קצר יחסית כדי להחשיב את עצמי כמומחה לשוק הדירות, אבל בהחלט יש לי כמה הערות והארות מהניסיון שכן הספקתי לצבור. לאלו מכם שכבר מתכננים את התגובות ("מי אמר שצריך לקנות דירה?! בכל העולם שוכרים, תשכרו גם אתם!" או "צאו מהסרט שלכם ותקנו דירה מחוץ לתל אביב, מה יש כבר בעיר הזאת חוץ מרעש וזיהום?!"), אומר כך:

• אולי לקנות דירה אינו הצעד הכי חכם מבחינה כלכלית. אולי באמת ארוויח יותר אם אמשיך לשכור דירה. אבל מצד שני, להיות שוכר, שחי על פי הקפריזות של בעלי דירה שיכולים להעיף אותו בהודעה קצרה מראש או להעלות את המחיר בסוף כל שנת שכירות ללא קשר למציאות ומבלי שהשקיעו בדירה אפילו שקל אחד, זה משהו שאין לו מחיר כלכלי ואם היה לו, אני מניח שהוא זהה לריבית שאשלם על המשכנתא (אם לא גבוה יותר).
• גרתי מחוץ לתל אביב רוב חיי. חברים טובים שלי גרים מחוץ לעיר. אבל לחיים בעיר, בלב העיר זאת אומרת (כי גם רמת אביב היא תל אביב, אבל לא אגור שם), אין שום תחליף. זה עניין של אופי, של אישיות, של העדפה אישית ותפיסת עולם. יכול להיות שאחרים יכולים בלי זה, והם מוזמנים למצוא לעצמם דירות פאר ענקיות מחוץ לעיר במחיר שבו אקנה דירת 3 חדרים קטנטנה בעיר. כי לנו מספיקה דירה קטנה, ואיננו זקוקים לחדר עבודה נפרד מהסלון, או ג'קוזי בחדר האמבטיה, או אי במטבח. מבחינתנו, הדירה הקטנה שלנו היא אי בעולם, ומדי פעם, כשעוזבים את האי בסירת משוטים (יורדים במדרגות), מגיעים לעיר הגדולה שמספקת את כל צרכינו.

במילים אחרות, תנו לי עוד כמה חודשים של חיפוש דירה במרכז תל אביב לפני שאתייאש ואחליט להמשיך לשכור לנצח או לקנות דירה מחוץ לעיר. ובינתיים תוכלו ללמוד מניסיוני ולקרוא כמה הערות על שוק הדירות יד-שנייה בתל אביב:

1. כולם משקרים – בעלי דירות, מתווכים, שוכרים, ילדים וכלבים, כולם משקרים כשהם מנסים למכור לך דירה. אין חברים בתחום הזה. אין אנשים נחמדים. אין הוגנות ואין הגינות. כולם, כולל כולם ולרבות כולם, משקרים, מרמים, מתחמנים, מזייפים ואם הם כבר אומרים אמת, הרי שזו אמת חלקית בלבד. מטבע הדברים, הפריטים הבאים יהיו קשורים כולם לעניין השקרים.

ויש גם דוגמאות – הדוגמה הנפוצה ביותר היא שטח הדירה. כשבמודעה כתוב 70 מ"ר, סביר להניח שבטלפון, אחרי שתלחץ קצת, יגידו לך "כן, היא משהו כמו 65-69 מ"ר". אחרי שתגיע לדירה ותבקש לראות ארנונה או טאבו, תגלה שהיא 60-62 מ"ר במקרה הטוב, או 55 מ"ר במקרה הפחות טוב. דוגמה אחרת היא שאומרים לך "יש סדקים בבניין, לא משהו רציני, אבל כדאי שתדע", אבל למעשה הבניין מיועד להריסה.

2. שטח הדירה – אם כבר התחלתי עם השקרים על שטח הדירה, אמשיך קצת, כי זה עניין מהותי בעסקת רכישה של דירה (ומי שיגיד אחרת הוא פשוט שקרן, מתווך או קבלן, כי הרי לצרכים מסוימים, כמו למשל 2 חדרי שינה, מתאימות רק דירות בעלות שטח מסוים, ודירות קטנות יותר לא יאפשרו זאת).

ראשית, תופתעו לגלות עד כמה מנסים להסתיר את המידע הזה מכם. לכאורה המידע הזה מתפרסם במודעה, ואם לא במודעה הרי שאומרים לכם את שטח הדירה בעל פה. אבל לעולם לא יאמרו את השטח האמיתי. ואגב, ממראה עיניים לא ניתן להעריך שטחה של דירה. דירות תמיד נראות גדולות יותר או קטנות יותר משהן באמת.

בקיצור, תמיד תמדדו בעצמכם. אין כמו מדידה עצמאית של שטח הדירה כדי לדעת מה שטחה המדויק.

אופציה נוספת, שיכולה לתת מידע קרוב מאוד למציאות היא לבדוק מה כתוב בארנונה לגבי שטח הדירה. ברוב המכריע של המקרים (אני לא נתקלתי במקרה אחר) השטח בארנונה הוא שטח הדירה המדויק (או לכל היותר 1 מ"ר פחות). ושלא ימכרו לכם את הסיפורים האלה שבארנונה לא חישבו את המרפסות. בארנונה, לפני אלפיים שנה, לא חישבו את שטח המרפסת הפתוחה. מאז הספיקו לסגור את רוב המרפסות, ועיריית תל אביב, שאינה פראיירית, מדדה מחדש את כל הדירות ועדכנה את שטחן בארנונה.

אגב, תשאלו תמיד מהו השטח נטו, בין הקירות, אחרת ימכרו לכם סיפורים שהשטח הוא 80 מ"ר ותגלו ש-10 מ"ר זה הקירות הפנימיים והחיצוניים, 10 מ"ר נוספים זה השטח המשותף בחדר המדרגות ורק 60 מ"ר זה השטח בו אתם באמת תגורו.

3. מספר החדרים – בין מספר החדרים במודעה לבין מספרם בפועל תמצאו לא פעם פער. מפתיע, אבל נכון. חברים יקרים, מוכרי דירות, מתווכים למיניהם, אנא מכם, כתבו את מספר החדרים הנכון ותחסכו לנו ולכם טרחה מיותרת. הרי ברור לגמרי שאם כתבתם על דירה שהיא בת 3 חדרים ואני מגיע לראות את הדירה ומוצא בה 2 חדרים ומרפסת אחת שדחפו לתוכה מיטה, הרי שאבין מיד שמדובר בדירת 2 חדרים + מרפסת שדחפו לתוכה מיטה ולא בדירת 3 חדרים. כתבו את האמת, אין בכך כל רע.
4. מחיר – בתל אביב, ובייחוד במרכז תל אביב, בעלי דירות חושבים שיש להם ביצת זהב ושהם יכולים להעלות את המחיר ככל שמתחשק להם (וזאת בעיקר לאחר שהם קוראים כתבות על שוק הנדל"ן בתל אביב, ראו על כך בהמשך). זאת הם עושים אפילו כשהם לא מצליחים למכור את הדירה במחיר נמוך יותר. כך דירה שלפני חודש הוצגה במחיר 1,450,000 ולא נמכרה, מוצגת כיום במחיר 1,550,000 ואינה נמכרת.

עניין נוסף בקשר למחיר הוא חוסר האחידות, כלומר, חוסר אמת מידה למחיר של דירה. כך, דירת 2 חדרים שנראית כמו חורבה יכולה לעלות 1,600,000 ודירת 2.5 חדרים משופצת יכולה לעלות אותו המחיר בדיוק. אין שמאי בעירנו?

אגב, רק כדי שיהיה ברור לכולם, מי שרוכש דירה יודע בדרך כלל מה המחיר ההוגן לדירה שהוא רוכש. הוא ראה הרבה יותר דירות משהמוכר ראה והוא יודע היטב כמה דירה שווה. דירה שאינה במחיר המתאים לה אינה נמכרת. דירה במחיר המתאים נמכרת תוך ימים בודדים. ישנן דירות שהמודעות המפרסמות אותן מלוות אותי בחיפושים מתחילת הדרך ואינן נמכרות כבר למעלה מארבעה חודשים, וזה רק בגלל המחיר. בקיצור, אם לא מכרת זה לא בגלל שלא מצאת עדיין את התייר העשיר שרוצה לקנות אותה, זה פשוט שהמחיר אינו מתאים.

5. מתווכים – לא נעים לי לומר זאת, אבל זו האמת. רוב רובם המכריע הם עצלנים, שקרנים, נוכלים ועלוקות, שיעשו כל שביכולתם כדי לתפוס טרמפ על עסקת חייכם. וזאת, לרוב, ללא כל הצדקה. אין כל תועלת בעבודתם. הם אינם בודקים את תוכניות הדירה שהם מתווכים. הם אינם בודקים את נסח הטאבו. הם אינם יכולים לערוב לכם לגבי שטח הדירה ואינם מבררים פרטים אלמנטריים לגבי הדירה והבניין בו היא נמצאת. הם לא ידעו לענות על רוב השאלות שתשאלו אותם, ואם יענו הרי שישקרו ויאמרו בדיוק את מה שאתם רוצים לשמוע כדי לנסות ולמכור לכם את הדירה בכוח. אינני מבין את הפונקציה אותה ממלאים המתווכים, אבל בהחלט שהייתי שמח אם בעלי דירות היו מפרסמים יותר דירות בלעדיהם. הרי אין כל סיבה לשלם לאדם שכל שעשה עבורך היה לפרסם מודעה ולענות לטלפון כשהתקשרת לתאם לראות את הדירה. באותה מידה יכלו העיתונים והאתרים שמפרסמים את המודעות לדרוש דמי תיווך.

על כן, כל מודעה של תיווך שאתם רואים, חפשו בדקדקנות את המודעה הפרטית, מדי פעם תמצאו אותה (לפעמים תראו שיש פער אפילו בין מה שמפרסם המתווך על הדירה לבין מה שפרסם בעל הדירה... גם לגבי השטח, שהוא למעשה משהו אבסולוטי, כי שטח דירה לא משתנה).

6. כתבות עיתונות – כל שבוע, לפעמים גם כמה פעמים בשבוע, מתפרסמת כתבה על שוק הדירות בישראל בכלל ובתל אביב בפרט. כל הכתבות הן באופן מובהק כתבות של בעלי אינטרסים (מתווכים וקבלנים), שתמיד מספרים על פריחה של השוק (למרות שהחודש כמעט לא נרכשו דירות), על תושבי החוץ שאוטוטו מגיעים עם המיליונים כדי לקנות דירות במחירים מופקעים (כי בניו-יורק לא שווה לקנות דירות עכשיו, כשהמחירים נמוכים), על כך שהמחירים ימשיכו לעלות (למרות שבפסקה הקודמת כתבתם שההיצע עומד לגדול, מה שאומר אוטומטית שהמחירים אמורים לרדת) ועוד ועוד סיפורים ומעשיות על כמה טוב בשוק הדירות. מדוע אין פרסומים אובייקטיבים? מדוע אין מישהו שבודק את העניין לעומק? מדוע כל סקרי מחירי הדירות נעשים על ידי מתווכים או בעלי לוחות מודעות (כמו יד2 או הומלס), שיש להם אינטרס לפרסם רק את הדירות שנמכרו ביוקר או שיודעים רק מה המחירים בהם מתפרסמות הדירות ולא את המחירים בהם הדירות נמכרו באמת.
7. לסגור – כבר כמה פעמים שהיינו קרובים לסגור ולרכוש דירה מסוימת. בכל פעם היה מכשול כלשהו. פעם אחת המוכר התחרט ואמר שאינו מוכר. פעם אחת המוכר אמר שהוא הבטיח למכור כבר למישהו אחר (למרות שהובטח לנו על ידי המתווך שאנחנו היחידים בעניין).בפעם האחרונה הגענו לדירה ביום שקבענו עם מוכרי הדירה ומצאנו שלט "הדירה נמכרה" וזה לאחר שכבר אמרנו למוכרים שאנחנו בעניין וקבענו איתם פגישה כדי לסגור. בקיצור, המסקנה היא שכשרוצים לסגור או חושבים שרוצים לסגור אבל יש עוד כמה בדיקות לעשות, יש לעשות כל שניתן כדי לסגור במהירות או לגרום למוכר להרגיש מחויב אליכם.

אלו היו שבעה דברים על שוק הדירות בתל אביב. אנחנו נמשיך לחפש דירה, למרות התלאות, השקרים והייאוש, מתוך אמונה שמתישהו נמצא. ואם לא, לפחות יהיו לי עוד הארות והערות בהן אוכל לשתף אתכם (ובוודאי ממילא שכחתי כמה דברים שיצוצו מתישהו בהמשך).