אנחנו עוברים דירה מתישהו בקרוב. עדיין אין לנו ממש לאן, אבל אנחנו חייבים להתפנות מהדירה הנוכחית שלנו עד סוף החודש, כך שאין לנו ברירה אלא לפנות את הדירה מתישהו בקרוב.

נושא הדיור נמצא במחשבותי כל הזמן בשנים האחרונות ולא מפסיק להטריד אותי, לעצבן אותי וללא ספק לפגוע לי בבריאות הנפשית והפיזית. על כן, ולמרות שכבר כתבתי על נושא זה, אכתוב שוב.

דירה היא אינה מצרך בידור ואינה מצרך שניתן לוותר עליו או שיש לו תחליף ראוי שאינו דירה. דירה, גם, היא אינה רק דירה, כי אם מקום מגורים, הסביבה בה אתה חי, השכנים שלך, החברים של ילדיך והחינוך שלהם. דירה, באיזשהו מקום, היא מוקד חייך. על כן לא ייתכן שמתייחסים בארץ הזו לדירה כאילו היא סתם עוד מוצר שסוחרים בו כמו בשוק.

אם אתה צריך להתנייד ממקום למקום אתה יכול לקנות רכב יקר, רכב זול, קורקינט, אופניים או פשוט להחליט לנסוע בתחבורה ציבורית. אם אתה צריך לגור באיזשהו מקום, אתה חייב לקנות או לשכור דירה. הבעיה היא שיש מקומות שכבר קשה מאוד לשכור בהם דירה ואף קשה יותר (ואולי בלתי אפשרי) לקנות בהם דירה. כן, אני מדבר ספציפית על תל אביב, אם כי הדבר נכון גם על גבעתיים, רמת גן והסביבה. לעניין המחיר, ברור שדירה במרכז תהיה יקרה יותר מדירה בפריפריה, אבל גם כשזה ברור, צריך שתהיה סבירות במחירים והגנה על השוכרים ומי שרוכשים דירה יחידה לצורך מגורים בה.

אני לא בוכה על עניין המחירים של הדירות לקנייה או של דמי השכירות שעולים ללא הרף, כבר גמרתי לבכות על זה (אם כי אני מאמין שמדובר במחירים פרועים, חסרי קשר למציאות, שאסור שימשיכו לעלות ואף חייבים לפעול להורדתם). אני מתלונן על חוסר ההגיון, חוסר הסבירות והפגיעה הקשה בזכויות האזרח והאדם שמהווה שוק הדיור בישראל. ואני אסביר -

1. בתחום הדירות להשכרה לבעלי הדירות יש כמובן הגנות ללא סוף. חוזי השכירות הם דרקוניים, קשים מנשוא, ובעלי הדירות יכולים לדרוש ואכן דורשים שם דרישות חסרות הגיון בסיסי, שההגנה היחידה שהם יכולים לחסות תחתיה היא "השוק החופשי" והזכות לקניין שמקנה לבעלים את היכולת לעשות בשלהם כבשלהם. לשוכרים כמובן אין שום הגנה של ממש, הגנה שצריכה וחייבת להגיע מהמחוקק.

2. בתחום הדירות למכירה, לעומת זאת (או שלא לעומת זאת כי מדובר שוב באותם אנשים פחות או יותר שנהנים מכשל השוק הקיים בדיור), נוצר מצב בו מתייחס המחוקק באופן זהה כמעט לגמרי לאדם שקונה את דירתו הראשונה והיחידה ולאדם שבבעלותו דירות רבות והוא ממשיך לקנות דירה. שניהם משלמים את אותו מס רכישה, לשניהם יש פטור ממס שבח באותם תנאים (היו בטוחים שבעלי הדירות הרבות יודעים היטב כיצד לנצל את חוקי המס כדי להיות זכאים לפטור בעת מכירת דירה), והאחרון גם נהנה מהכנסה קבועה מהשכרת הדירות שברשותו וזאת מבלי שיוטל על הכנסה זו מס מיוחד שלוקח בחשבון שהאדם עשה לו עסק מהשכרת דירות ובעלות על דירות.

על כן, חייבים להבין שיש לנו כאן עניין עם כשל שוק, ולא רק כשל שוק, אלא גם פגיעה בזכות הבסיסית של האדם - שיהיה לו מקום לגור בו. זכות זו חייבת לגבור על זכות הקניין והשוק החופשי. זכות זו, כשתקוים כראוי, גם לא תפגע יותר מדי בבעלי הקניין, לכל היותר היא תקטין מעט את הכנסותיהם או שתביא לכך שהם יעדיפו להשקיע את מרצם וכספם בשווקים אחרים, יצרניים יותר שתורמים יותר לכלכלה ולמדינה.

חייבים להכיר בכך שבעלות על דירות היא עסק, עסק שמספק לאזרחים מצרך חשוב, חיוני, הכרחי. עסק שהולך ומתפתח וגדל כל הזמן, ויותר ויותר אזרחים מתגוררים בדירות שכורות ולא דירות בבעלותם. עסק שהוא לא שונה מעסק לייצור תרופות, אפיית לחם וממכר חלב או מים. עסק שחייב להיות עליו פיקוח, ועסק שבעליו חייבים באיזשהו רישיון או לפחות להיות כפופים לחוקים נוקשים המחייבים אותו להפעיל את העסק באופן מסויים.

לדעתי יש לפעול כדי:

1. לספק הגנה חוקית לשוכרים במספר מישורים -

• משכיר חייב לכלול בחוזה השכירות אופציה להארכת השכירות - אחרת נתון השוכר בלחץ מתמיד שמא יסלקו אותו מהדירה בתום החוזה ושוב ימצא עצמו ללא מקום מגורים, או לחלופין שיסחטו אותו בעת חידוש החוזה לשלם סכום גבוה בהרבה עבור תקופת שכירות נוספת (והוא יאלץ להסכים מכיוון שלא מעוניין לעבור כל שנה דירה).
• משכיר שמעוניין להעלות את שכר הדירה רשאי לעשות זאת לכל היותר בסכום השווה ל-3% ורק בתנאי שיבצע קודם לכן שיפוץ או ישפר את הדירה בדרך שתוסכם עליו ועל השוכר. הרי מהשיפוץ גם הוא יהנה, ובכל מקרה לא ייתכן שהדירה תשאר במצב שלה, ועוד להפך, רק תדרדר עם השנים, ואילו שכר הדירה יעלה.
• משכיר לא יכול להטיל על השוכרים את האחריות לתיקון פגמים ותקלות בדירה ומה שמחובר לה, גם אם השוכר מסכים לכך. ד. לקבוע סטנדרטים לגבי הבטחונות שרשאי משכיר לדרוש מהשוכר, לא יכול להיות שכל אחד ידרוש מה שבא לו ונגיע למצב ששוכר צריך לספק גם ערבות בנקאית, גם סכום במזומן, גם ערבים וגם שטר חוב וצ'ק בטחון, והכל בגלל שהוא רוצה לגור איפשהו. חייב להיות סטנדרט של ערבות בנקאית שניתנת לבעלי דירות, וזו חייבת להיות ערבות עם תנאים קבועים וברורים ולא כזו שניתן למשוך בכל עת, לפי שיקול דעתו של בעל הדירה, ומבלי שתהיה לשוכר כל הגנה למעט האפשרות לתבוע את בעל הדירה בבית המשפט - דבר שגם עולה כסף, גם יש בו הרבה טרחה וסיכון ולכן לרוב לא יעשה זאת השוכר (אגב, רוב הסיכויים שבעל דירה יותר יטה לתבוע, כיוון שלרוב יהיה לו יותר כסף וזמן לעסוק בתביעה מאשר לשוכר).
• בעלי דירות להשכרה יחויבו ברישיון עסק. כחלק מהתנאים לרישיון העסק יהיו עמידה בתנאים הנ"ל שהחוק יחייב, בחינת חוזה השכירות שלהם ובדיקת הדירות שבבעלותם כדי לוודא שהן ראויות למגורים. חידוש הרישיון, אחת לשנה, יחייב עמידה בתנאי הרישיון, תיקון תקלות קריטיות בדירה וכיו"ב.
• לשקול הקמת בית דין לענייני דיור שהפניה אליו בנושאים של שכירויות לא תעלה יותר מדי כסף, השופטים בו יתמחו בתחום והטיפול בפניות יהיה יעיל ומהיר. בית דין כזה יספק הגנה מתאימה גם לשוכרים וגם למשכירים.

2. להטיל מס הכנסה מדורג על הכנסה מדירות - מס הכנסה חייב להיות מוטל על הכנסה מדירה כבר מהדירה הראשונה שאדם משכיר, אחרת בקלות רבה יכול אדם לקנות דירות על שם כל בני משפחתו ולהשכיר את כולן ללא מיסוי. בנוסף, מס הכנסה חייב להיות גדול יותר ככל שאדם משכיר יותר דירות - אדם שהעסק שלו הוא להשכיר את 5 הדירות שבבעלותו חייב להיות ממוסה באופן הולם. זו הכנסה מעבודה לכל דבר ועניין, ואין סיבה שלא יתייחסו אליה כאל הכנסה מעבודה וייקחו מהבנאדם 50% מהכנסותיו, בדיוק כמו שלוקחים לי, שאני נאלץ לעבוד 10 שעות ביום בשביל הכסף הזה.

3. להטיל מס גבוה והולך וגדל לרוכשי דירות - רוכש דירה ראשונה לשם מגורים לא צריך לשלם מס רכישה, מה הוא חטאו בכך שהוא רוצה לרכוש דירה בה יוכל לגור? רוכש דירה שניה ושלישית ורביעית, לעומת זאת, חייב לשלם מס רכישה גבוה והולך וגדל ככל שהוא צובר עוד ועוד קניין, משום שהוא נהנה מהשוק החופשי ונהנה מיכולתו לרכוש עוד נכסים מהם הוא הולך להפיק הכנסה נאה, הן ממכירתם בעתיד והן מהשכרתם בהווה.

4. להטיל מס גבוה במיוחד על רוכשי דירות שאינם תושבי ישראל - לא ייתכן שאנשים חיים בחו"ל וקונים בארץ דירות להנאתם שישארו ריקות מאדם ובזבזו כך את אחד המשאבים היקרים והמבוקשים ביותר בארץ, מבלי לשלם למדינה על הזכות הזו שניתנת להם. מס הרכישה על תושבי חוץ חייב להיות משמעותי.

5. להטיל מס קבוע על בעלי דירות ריקות - בעל דירה שאינו משכיר את דירתו ישלם את המס הזה, שוב מאותה סיבה שתושבי חוץ ראוי שישלמו מס גבוה על רכישת דירה בישראל. תושב ישראל או תושב חוץ שיכול להרשות לעצמו לקנות כאן דירה ולהשאירה ריקה מאדם ישלם מס על כל חודש במהלכו הדירה ריקה, אני בטוח שאותם אנשים יעמדו בזה... לגבי אותם בעלי דירות שמעוניינים להשכיר את דירתם אך לא מצליחים, כנראה שיאלצו להוריד את דמי השכירות כדי לא לשלם את מס הדירה הריקה, ובא גואל לישראל.

אם רק חלק מהמלצותי לעיל יתקבלו, דיינו. אני בטוח שהמצב ישתפר ואנשים יכולו להמשיך לרכוש דירות ולהרוויח מהן, ומנגד אנשים יוכלו להתגורר בשכירות ואף לרכוש את דירת המגורים שלהם, בתנאים טובים יותר, תוך הגנה על זכויותיהם וציפיותיהם הסבירות (להמשיך להתגורר בסביבה אליה הורגלו ובדירה בה הם גרים לאורך זמן, תוך שבעל הדירה נותן תמורה הולמת בעד הסכומים שמשלמים לו עבור הזכות לגור בדירה) ואולי דאגה אחת תרד מעל לבם של רבים מהאזרחים בארץ ואני ביניהם.

שתהיה שנה טובה לכולנו, באמת הגיע הזמן לאיזו שנה טובה לכולם ולא רק לחלק.